【咨詢】：

   我是2013年5月7日與衡陽市某樓盤房產(chǎn)開發(fā)商簽定的購房合同，合同約定13年6月30日交房，交房180日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但事至如今，開發(fā)商遲遲不給辦理產(chǎn)權(quán)證，我們業(yè)主辛苦一輩子購買一套房產(chǎn)，如今權(quán)利無法得到保障，請問湖南楚章律師事務所的律師們應該怎么樣維護自己的權(quán)益?

【解析】：

   業(yè)主遇到這樣情況后，應當先了解該樓盤為什么辦不了證？如果此房產(chǎn)存在不可逾越的他項權(quán)，如抵押權(quán)以及違反國家有關強制性規(guī)定導致無法辦理房產(chǎn)證，購房者可以起訴解除合同。湖南楚章律師事務所許小軍解析說，根據(jù)我國現(xiàn)行的有關司法解釋的規(guī)定，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構(gòu)成逾期辦證違約責任。其情形有：(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的。逾期不辦理房產(chǎn)證如何處理?商品房出賣人逾期辦證行為構(gòu)成違約的，應當承擔違約責任。根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。許小軍還說，追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任，應當注意訴訟時效。按照《民法通則》關于一般訴訟時效為兩年的規(guī)定，買受人必須在違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關的證據(jù)，否則將無法追究出賣人的違約責任。（文/許小軍）

【法條依據(jù)】：

   《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》

第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。(許小軍)