買賣買賣，做買賣，買主首先要弄明白賣方是誰，然后才能做交易。如果連賣方都沒弄明白，那么你又怎么買呢？近期，在山東煙臺就發(fā)生了這么一起土地買賣糾紛案。萊山區(qū)于2012年11月征收一片土地開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果，征收的竟然不是主人的土地。作為一級政府，要弄清轄區(qū)內(nèi)哪一塊地的主人是誰，應(yīng)該很簡單，但是，當(dāng)?shù)卣趺淳桶l(fā)生這么一起“烏龍征地案”呢？
愿景：打造地方高科技中間實(shí)驗(yàn)基地
煙臺高新區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司（以下簡稱基地公司），是一家以高新科研項(xiàng)目在定型和投產(chǎn)之前的中間實(shí)驗(yàn)企業(yè)，是煙臺市政府的招商引資項(xiàng)目，依據(jù)（[1992]煙規(guī)地字176號）和（煙計(jì)字[1992]第268號）文，1992年在煙臺市高新區(qū)（現(xiàn)萊山區(qū)）投資建設(shè)。該項(xiàng)目規(guī)劃利用土地128畝，1993年4月18日經(jīng)煙臺市土地局批準(zhǔn)（煙土地[1993]4號）有償征得國家出讓土地29409.20平方米（約44.11畝），1993年9月15日，依據(jù)（煙芝計(jì)基字[1993]第251號）文，工程分為第一期和第二期。位于煙臺市萊山區(qū)東方大街222號。
1994年10月，基地公司與香港勝達(dá)集團(tuán)股份有限公司合資成立煙臺思可達(dá)高新技術(shù)中試有限公司（以下簡稱中試公司），合作開發(fā)一期工程。1995年，該項(xiàng)目獲得開工許可，1996年12月26日科研辦公大樓等一期工程峻工。
“我們這個科研大樓是和煙臺新的市政府同年建成的，但是，我們的試驗(yàn)大樓要比市政府堅(jiān)固多了，而且和一般的工業(yè)和民用建筑完全不同，因?yàn)樽隹蒲杏寐?。民用建筑每平方承受載荷是400-600公斤，但是我們可不一樣，每平方受力2560公斤，是民用的4倍。你要知道，不要說水泥標(biāo)號了，光鋼筋我們就要多用很多。”中試公司訴訟代表李先生告訴記者。
隨后，基地公司開始聯(lián)合大型機(jī)構(gòu)引入高新技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目，向煙臺市高新區(qū)（同年改為煙臺市萊山區(qū)）申報(bào)基地的二期續(xù)建工程。2001年7月30日，煙臺市國土資源局為煙臺高新區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司頒發(fā)了國有土地使用證，編號為（煙萊國用[2001]字第2209號）。2009年11月，煙臺高新區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司按工商部門要求變更為煙臺市萊山區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司（以下仍簡稱基地公司）。
“我們是先后申報(bào)了20多次，要求開工建設(shè)二期項(xiàng)目，但是，地方規(guī)劃部門要么說規(guī)劃在調(diào)整中，你們再等等，要么就說我們的報(bào)告不合格，不符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展，或者是項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度不夠，感覺有一萬個理由在等著，反正就是拖延不給批復(fù)，結(jié)果給我們帶來了很大的麻煩，二期工程都打好了樁基，也建好了輔助設(shè)施，沒辦法，只能停工，而且這里面有些項(xiàng)目已經(jīng)批復(fù)立項(xiàng)了，也得停工。”采訪中，基地公司的訴訟代表歐先生告訴記者。
歐先生認(rèn)為，煙臺市萊山區(qū)的規(guī)劃部門以種種理由不予批準(zhǔn)規(guī)劃，讓他們很是費(fèi)解。
鑒于二期工程遲遲不能開工，基地公司與中試公司是歸屬于不同權(quán)利人和法人主體，只能各管各。造成基地公司項(xiàng)目經(jīng)營困難，主要人員只能到“北上廣深”打拼和招商。部分留守人員在二期工地上的臨時生產(chǎn)鋪助用房內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)與生產(chǎn)自救。
而已經(jīng)建好的一期工程是既不能滿足使用又不能閑置，中試公司也沒辦法，只得將一期工程所建房屋對外分割出租。
事發(fā)：科研用地 突遭“舊城改造”開發(fā)房地產(chǎn)
采訪中，李先生告訴記者，時間一直拖到了2012年，就在離他們1994年征地18個年頭的時候，萊山區(qū)的一個征地文件，讓他們明白了規(guī)劃部門遲遲不予批復(fù)規(guī)劃的原因。
2012年11月6日，煙臺市萊山區(qū)人民政府以“勞動技校區(qū)片舊城區(qū)改建項(xiàng)目”為名，將包括基地和中試公司在內(nèi)的煙臺市觀海路以東、清泉路以西、銀海路以北、煙大路以南的地塊列入了征收范圍，征地開發(fā)房地產(chǎn)。
2012年12月13日，煙臺市萊山區(qū)人民政府又以（煙萊政征補(bǔ)[2012]1號）文件的形式專門給中試公司下達(dá)了一份萊山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定。
該文件載明：經(jīng)多數(shù)被征收人選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)為煙臺市光大房地產(chǎn)評估有限公司；征收中試公司名下的科研辦公用房屋5930.58平方米；該房屋占用國有土地使用權(quán)為科研用地29409.2平方米。經(jīng)評估，補(bǔ)償價(jià)格為：房屋及其附屬設(shè)施價(jià)值合計(jì)為61850678元，剩余土地補(bǔ)償11454476元，合計(jì)總數(shù)為64815968元。
“這里有幾個問題，第一，我們不屬于舊城區(qū)，和市政府一起新建的大樓，剛剛18年，二期還在等待建設(shè)，各種設(shè)施良好，合法建筑，怎么就成了舊城區(qū)了？第二，即便要征收拆遷，那你要先給我打個招呼，征得我同意，萊山區(qū)違反了《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》；第三，我們是國有有償出讓的科研用地，科研用地怎么就變成商業(yè)開發(fā)了呢？第四，我們是一塊獨(dú)宗地，與其他主體截然隔離，不搭界；第五，征收我們的房屋，我們沒有參與選擇評估公司，那么這個評估公司是誰找來的，評估我的房子，我怎么能不知道？”中試公司李先生說。
訴訟：官司節(jié)節(jié)敗退 征地出現(xiàn)烏龍案
中試公司不服萊山區(qū)政府的征收補(bǔ)償方案，向煙臺市政府提出了行政復(fù)議。2013年2月25日，煙臺市政府（煙政復(fù)決字[2013]13號）維持了萊山區(qū)的征收決定。
中試公司不服，就萊山區(qū)政府的“舊城改造”征收合法性問題，向煙臺市中級人民法院提起了訴訟，申請法院依法撤銷萊山區(qū)政府的征收決定。煙臺中院指定煙臺芝罘區(qū)人民法院異地審理。
鑒于土地的權(quán)屬問題，被告律師提出中試公司不具備訴訟主體資格。中試公司也認(rèn)為，土地是股東基地公司的，希望基地公司出庭主張自己的權(quán)益。2013年6月3日，作為中試公司的股東，基地公司向煙臺市中級人民法院提起訴訟，要求就土地的權(quán)屬問題由基地公司主導(dǎo)訴訟。申請參與訴訟的信函是發(fā)出去了，但可惜的是，法院沒有搭理。
2013年6月9日，芝罘法院（[2013]芝行初字第28號）行政判決書駁回了原告中試公司的請求。中試公司不服上訴。2013年8月19日，煙臺中院（[2013]煙行終字第60號）行政判決書又駁回上訴，維持原判。
在該判決的焦點(diǎn)問題上，煙臺中院認(rèn)為，上訴人中試公司具備主體訴訟資格。
經(jīng)過一次行政復(fù)議和兩次訴訟之后，中試公司全都敗訴。2013年12月13日，萊山區(qū)政府又以（煙萊政征補(bǔ)[2013]1號）文的形式重新下達(dá)了一份征收補(bǔ)償決定。這一次，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍為64815968元。中試公司還是不服，同樣，行政復(fù)議仍被煙臺市政府駁回。
“這就鬧笑話了，地是我們的股東基地公司的，不是我們中試公司的，連被告也這么認(rèn)為，法院怎么就認(rèn)定土地是我們股份公司的了呢?”中試公司訴訟代表李先生告訴記者。
中試公司仍然不服，2014年4月22日，就萊山區(qū)政府的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，向煙臺中院行政訴訟，煙臺中院仍舊指定煙臺芝罘區(qū)人民法院異地審理。
“我們好端端的科研項(xiàng)目，你非要給我們征去開發(fā)房地產(chǎn)，而且給我們的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又那么低，將近50畝地，地段非常非常好！處于海濱區(qū)域的煙臺大學(xué)、煙臺市政府和佳世客購物中心的中間，是煙臺市核心區(qū)的核心。房子不值錢，地值錢，樓房僅僅占了我們土地的1/5不到，樓房補(bǔ)償價(jià)6000萬，土地僅僅補(bǔ)償了1000來萬，這和搶有什么不同？”說起這幾年連續(xù)打官司告狀的過程，基地公司的訴訟代表歐先生是牢騷滿腹和極度苦惱。
2014年4月，基地公司的牢騷苦腦被北京的財(cái)產(chǎn)保護(hù)公益論壇專家獲悉，他們認(rèn)為是一個有典型意義的案例，委托律師團(tuán)專門現(xiàn)場查看調(diào)研，形成法律意見書并為此招開研討會。
法律意見書認(rèn)為：在政府的“舊城改造”華潤中心項(xiàng)目中，作為市場主體的煙臺華潤公司，完全可以采取協(xié)商對話的方式，可采取市場公允價(jià)格，用市場協(xié)商購買的方式獲得思可達(dá)基地公司的土地或項(xiàng)目乃至整個公司權(quán)益，而不必要采取強(qiáng)占行為。同時也可以規(guī)避政府以“舊城改造名義”強(qiáng)行征收所涉嫌存在違法或違規(guī)或有瑕疵的情形。
研討會專家認(rèn)為：政府決策缺乏民主化、科學(xué)化和法治化程序，是造成該案的主因。
2014年7月，就在原被告雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題在法庭上唇槍舌劍的時候，被告煙臺市萊山區(qū)人民政府的代理律師再次當(dāng)庭提出，“還是說我們中試公司不是訴訟主體，土地是基地公司的，中試公司不過是基地公司的合資公司，不能代表基地公司主張權(quán)益，我們沒有資格。”中試公司李先生說。
鑒于訴訟主體出現(xiàn)了問題，而且是被告再次主動提出的這一觀點(diǎn)，中試公司當(dāng)即申請追加有獨(dú)立請求權(quán)的第三人——基地公司，參與訴訟。
“非?；?，弄得我們哭笑不得。早先我們說，地是我們的，我們要起訴，法院不搭理我們，認(rèn)定我們的合資公司是征收主體，變換各種手法讓我們的合資公司打官司，現(xiàn)在好了，被告又主動承認(rèn)，地是我們基地公司的，不是中試公司的。”基地公司的歐先生告訴記者。
買東西要找賣主，征地要找地主，道理非常簡單，而且對于煙臺市的萊山區(qū)政府來說，要查清轄區(qū)內(nèi)的哪塊地是誰的，給國土資源局打一個電話就能解決，進(jìn)行了這么多次行政復(fù)議，打了這么多場官司，征地怎么就出現(xiàn)了“烏龍案”呢？
鑒于案情出現(xiàn)了變化，2014年10月20日，煙臺市芝罘區(qū)人民法院（[2014]芝行初字第19-1號）判決書以“本案涉及法律適用問題”為由，裁定中止審理。
“一審二審的時候，法院都把土地說成了是中試公司的，法院也是這么判的。現(xiàn)在，不是我們說的，是被告的代理人主動承認(rèn)，中試公司不是訴訟主體。所以，這次煙臺芝罘法院沒法審了。如果要判，地確定是基地公司的，如果不判，連被告的代理律師都認(rèn)定地是基地公司的，這不更‘烏龍’了嘛，所以法院只能中止審理。”基地公司的訴訟代理人山東昊璟律師事務(wù)所的律師告訴記者。
現(xiàn)場：規(guī)劃已成型 大樓已落成
2015年4月9日，記者來到了位于煙臺市萊山區(qū)東方大街222號的中試公司所在地。中試公司的辦公樓已經(jīng)分成三部分向外出租，其中一家租給了如家快捷酒店。
歐先生說，他們主張的基地公司的地塊就在如家快捷酒店的腳下，是煙臺市的行政、商業(yè)、金融和教學(xué)區(qū)域的核心地帶。地塊的相鄰部分已經(jīng)被華潤置地（煙臺）有限公司開發(fā)了房地產(chǎn)，建起了高層居住樓房?；毓局鲝埖牡貕K一部分已被華潤公司建起了售樓處，其他的區(qū)域也被建起了臨時工棚。從售樓處的效果圖上看，基地公司主張的地塊將來是華潤房地產(chǎn)配套的一個龐大的商業(yè)綜合體。華潤售樓處的一位劉姓售樓人員也是如此向記者介紹。
“思可達(dá)的這塊土地是國有土地，是科研用地，政府如果要收回改變用途的話，需要履行招拍掛程序，誰出的錢多地就給誰，保證國家土地出讓的收益，一旦招拍掛的話，地能不能到華潤的手里還不一定呢。”采訪中，一位不愿透露姓名的人員警惕隱諱地告訴記者，“因?yàn)楦瘮栴}落馬的華潤老總宋林，老家就是山東乳山的，以前就屬于煙臺，他的好多同學(xué)現(xiàn)在都在煙臺，其他的，‘你懂的’。”
采訪中，基地公司訴訟代表歐先生告訴記者，對于煙臺市的城市規(guī)劃，他們不想阻攔，但是政府征地補(bǔ)償要合理，相鄰的清泉學(xué)校地塊比基地公司的還小1/3，是集體用地，給的補(bǔ)償款就是1.2個億以上，而基地公司這塊地是有土地證的，屬于在建項(xiàng)目科研綜合用地卻只給1000萬。無論是按成本法、在建項(xiàng)目開發(fā)法、相鄰?fù)恋乇容^法還是市場法估算評估，土地價(jià)值都在1.5億以上，這實(shí)在讓他們想不通。
政府部門：等候法院判決
4月9日和10日，記者分別來到了煙臺市萊山區(qū)國土資源局、萊山區(qū)政府和萊山區(qū)住房和建設(shè)局。
萊山區(qū)國土資源局的相關(guān)人員當(dāng)著記者的面交給了歐先生一個答復(fù)函件，文件簽發(fā)日期是2015年1月4日，該答復(fù)函載明：“經(jīng)查，（煙萊國用[2001]字第2209號）國有土地使用證的使用者是煙臺高新區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司。”
記者從工商資料查詢看到，該公司是煙臺市萊山區(qū)思可達(dá)中試基地有限公司變更前的名稱。
4月10日，記者來到了萊山區(qū)人民政府，門衛(wèi)多次聯(lián)系，政府辦公室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)因活動外出，無法安排采訪，政府辦一位袁姓工作人員在電話中告訴記者，負(fù)責(zé)征地的是萊山區(qū)住房和建設(shè)局，他給了記者一個電話，讓記者前往住建局了解詳情。
在萊山區(qū)住建局，土地征收補(bǔ)償中心主任孫健告訴記者，“征地沒有問題?，F(xiàn)在案件還在庭審過程中，我們不想行政干預(yù)司法。法院怎么判，我們都聽法院的。”
記者告訴這位孫主任，現(xiàn)在法院已經(jīng)中止了審理，希望他能夠給記者講一講當(dāng)初的征地過程。“我還沒接到法院中止審理的裁定。”孫健說。
隨后，記者又返回萊山區(qū)國土資源局，希望了解基地公司地塊坐標(biāo)以及如何從科研用地轉(zhuǎn)變成了商業(yè)用地，遺憾，國土局辦公室的工作人員說：“你不是權(quán)利關(guān)系人，不能查詢該宗土地的問題。”
采訪中，基地公司的代理律師告訴記者，因?yàn)殚_發(fā)商華潤公司和施工單位江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，未經(jīng)基地公司同意就在基地公司的土地上建起了售樓處和工棚等，侵害了基地公司的權(quán)益，已將兩公司起訴到了山東省高級人民法院。華潤公司認(rèn)為蘇中建設(shè)沒有侵害基地公司權(quán)益，而提出管轄異議，申請將案件移送煙臺中院審理被山東高院駁回，隨后，華潤不服省高院的裁定，上訴到了最高人民法院?，F(xiàn)在案件究竟在哪里審還是個未知數(shù)。
歐先生認(rèn)為這是對方在拖延，基地公司從煙臺市住房建設(shè)局獲得的2015年2月15日信息公開告知書顯示：你公司申請華潤售樓處臨時建筑施工許可證以及涉及辦理施工許的申報(bào)材料不存在；基地公司從煙臺供電部門獲得的證據(jù)表明，蘇中建設(shè)因強(qiáng)行施工損壞基地公司的變壓器（產(chǎn)權(quán)是基地公司的），被供電公司查處，并交納相應(yīng)的維修賠償。而新的法院立案規(guī)則是實(shí)施登記制，看起來對基地公司有利，但目前只能是有理由的審慎樂觀。
采訪中歐先生也坦言，目前基地公司還在通過各種途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
http://media.ce02.net/yulun/d_1268_372196.html
