據(jù)2015年12月31日《新快報》報道，12月29日,中國房地產全行業(yè)領袖新年峰會和粵地供應商大會在廣州香格里拉大酒店開幕。在會上星河灣集團董事長黃文仔表示,一線城市地價太高,如果“不漲價,開發(fā)商就死定了”。
黃文仔的說法，是頗具代表性的自私自利之“商言”。而中國房地產開發(fā)商明星代言人、中國房地產業(yè)協(xié)會副會長任志強，日前更是放了一大炮：“未來房價必上漲”。
眾所周知，2015年12月18日至21日，在北京召開的中央經濟工作會議明確指出，要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。
中央最高層面就中國房地產業(yè)的這個最新指令，跟2011年11月6日，時任中國國務院總理溫家寶所直言的“中國下調房價是國家堅定的政策”，事實上是一脈相承、遙相呼應的。其都是對億萬羲黃子孫，以及中國經濟、中國政治、中國社會和中華民族的高度負責。同時，也都是盡可能滿足億萬中國普通干部群眾的合理訴求。
然而，以任志強、黃文仔等為代表的一群中國房地產開發(fā)商，在很大程度上卻或明或暗地弱化或抗拒“適當降低商品住房價格”、“下調房價”。
直言不諱地講，一定層面的某些官方亦是有意無意地“肢解”或“架空”中央最高層面有關房地產的某些指令。即在客觀上“協(xié)助”房地產開發(fā)商等方面維系或力推高房價，從而軟化或抗拒“供給側改革”等。
例如， 2015年12月28日，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，中國住房城鄉(xiāng)建設部部長陳政高全面總結了2015年住房城鄉(xiāng)建設工作，對2016年工作任務作出部署。
依照一般的行政邏輯，中國住建部應當緊跟中央經濟工作會議、中央城市工作會議等相關重要會議的步伐，但事實正像2015年12月29日鳳凰網編發(fā)的一篇文章所言，“對中央經濟工作會議及官方媒體頻繁提出的，希望房地產商適當降低住房價格，住建部一字未提”。
如此“打折落實”中央最高層面的有關精神，其負面影響是不言而喻的。
實際上，無論是中國官方，還是中國房地產界等民間，都必須非常清楚地意識到：時隔4年后，中央最高層面再次明確要降低房價，不僅是彰顯 “下調房價”政策的延續(xù)，而是全面深化改革、“十三五” 規(guī)劃等國家大戰(zhàn)略的基本要求，且是完全順應民意，又是高瞻遠矚的。
簡言之，不管是中國官方系統(tǒng)，還是中國房地產界等民間系統(tǒng)，都必須不折不扣地積極遵從中央最高層面有關要降低房價的指令，而不是回避、弱化、對抗或另起爐灶。
不可否認，任志強們曾經的一些“房價上漲”預言，最終確實成真了。然而，正如筆者之前的有關評論文章所講，實際上，這些年來中國房價之所以一再上漲，其重要因素之一恰恰正是，很多意欲購房者太迷信任志強等人的“房價上漲論”了。這就像一旦遇到雨雪等惡劣天氣，菜販子常常就會宣稱，明天菜價還會上漲，結果不少人急著多買菜的道理一樣。當然，房地產開發(fā)商等既得利益者，往往還會借助媒體等渠道，將“房價上漲論”不斷放大，而最大限度地誘導民眾購買商品房，從而于客觀上助漲房價，并讓與房地產密切相關的各種既得利益者謀取更多的鈔票。但悲哀的是，一定層面的決策者、執(zhí)政者卻有意無意地放任“房價上漲論”不斷地誘導中國普通民眾，并且變相地對抗中央有關房地產調控的政令，結果，曾經讓很多人滿懷希望的房地產調控，可以說是以失敗而告終。
另外，信息的嚴重不對稱，以及某些地方政府有意無意地支持房地產保持暴利等等，也是維系或助漲房價的重要因素。
就拿中國官方和民間普遍關注或熱議的房地產庫存來講。一些房地產開發(fā)商等既得利益者，總是千方百計地“放小”有關房地產庫存量，或者聲稱造成房地產庫存量大的重要原因是限購之類的宏觀調控等。
果真如此嗎？——最大的、最根本的原因是，中國的房價實在太高了，而遠超億萬普通干部群眾的承受能力。
2015年12月12日，中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加318萬平方米。
另外，有不完全統(tǒng)計的可信資料表明，建好的正在賣的有6.96億平方米，已經批準預售但尚未銷售的7億平方米，在建未售的56.1億平方米，已經批準而未建的71億平方米。
其實，有關中國房地產庫存量超級大的問題，早就凸顯出來了，而且之前媒體也披露過。例如，2014年4月20日，新華網就有相關報道：記者了解到，國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組2013“有研究數(shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億。這意味著現(xiàn)在中國一倍的人口也裝得下。”國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展研究中心副主任喬潤令說，由于規(guī)劃脫離實際，各個新區(qū)為招商引資互相壓價，結果往往“兩敗俱傷”。2013年調查12個省、區(qū)的156個地級市和161個縣級市。調查發(fā)現(xiàn)，90％以上的地級市正在規(guī)劃建設新城新區(qū)。此外，12個省會城市共規(guī)劃建設55個新城新區(qū)，有一個省會城市就要新建13個城區(qū)。
事實上，中央最高層面對此已經有了清醒的認識。因此，才會再次明確提出降低房價；而且直言“供給側改革”。
立足中國國情，綜合各方信息，我們完全可以得出非常負責任的這一結論：如果任由某些地方和房地產開發(fā)商等方面“瞎折騰”下去，那么，不僅中國幾億農民工救不了中國樓市，而“房地產去庫存”也將成為黃粱一夢，并且到時還得將世界一半以上的人口全部請到中國來居住。
試問：請世界一半以上的外國人到中國來居住，難道現(xiàn)實嗎？造那么多新城，造那么多房子，難道是為了無數(shù)的“鬼”？
面對如此可怕的情形，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上究竟該怎么做呢？——中央最高層面已經通過中央經濟工作會議，以及中央城市工作會議等重要會議，講得非常清楚、非常全面了。但就具體落實層面而言，筆者羅豎一認為，萬科不妨帶頭促使中國房價合理降低。
中國房地產企業(yè)眾多，而且很多央企也在參與房地產開發(fā)，為何偏偏要讓萬科帶頭呢？
首要的原因是，萬科是中國，乃至世界最大的住宅開發(fā)商，而“老大”就該為“兄弟”們做出榜樣。不然，中央最高層面的有關“適當降低房價”、“供給側改革”等正確指令，則會在很大程度上落空。
不錯，萬科確實是一家大型上市公司。其要遵從市場規(guī)律，亦要對有關股民等方面負責，但萬科既然生在中國、長在中國，那么其就還必須服從中國官方的規(guī)矩或指令。何況，適當降低房價也是符合市場規(guī)律的。
其次，無論是在以前，還是在目前的“萬寶股權”之戰(zhàn)中，以王石、郁亮等為代表的萬科管理層，往往都會祭出道德的大旗。既然如此，那萬科就完全有理由在響應中央最高層指令方面，站到一個更高的道德平臺上。此，方系名副其實也。
很多人可能還記得，在2011年2月27日，時任中國國務院總理的溫家寶與網友在線互動時明確指出：“在這里我也想說一點對房地產商的話，我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液”。
雖然過去4年了，但現(xiàn)實告訴我們，中國很多房地產開發(fā)商的身上，確實還亟須“流著道德的血液”。
至于萬科的究竟怎么樣，就看其后面的具體表現(xiàn)了。
再者，立足中國、放眼世界的萬科，其在中國三四線城市的布局也不小，而三四線城市的房地產庫存量是最大的。如果萬科率先帶頭“適當降低房價”，那么，不僅三四線的房價會應聲而倒；而且，也肯定會對一線二線城市的房價產生積極的影響。
還有，利潤最大化也要求萬科帶頭。
據(jù)媒體報道，2015年3月30日，萬科發(fā)布的年度業(yè)績顯示，2014年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。這是萬科的房地產業(yè)務利潤率從2011年開始連續(xù)4年出現(xiàn)了下滑。
也就是說，在中國政府的宏觀調控下，在中國億萬普通干部的日益覺醒下，萬科跟其它很多房地產企業(yè)一樣，收成也在下降。
當然，萬科也可以繼續(xù)保持高房價，讓其“房地產庫存”不斷增加，而任其大量住宅成為“鬼屋”。但是，在嚴重畸形而庫存量超常大的樓市背景下，這是與企業(yè)利潤最大化格格不入的。
至于黃文仔等房地產開發(fā)商所謂的地價太高，在一定程度上是房地產開發(fā)商“自找”的。例如，即使在樓市遇冷的大背景下，中國很多城市是“地王”頻現(xiàn)，而最終由于無力開發(fā)等原因爛尾者比比皆是。又如，相當數(shù)量的房地產開發(fā)商手中已經持有大量的庫存——包括潛在的商品房庫存，然其還是爭先恐后地加入到土地市場中。
尤其值得一提的是，很多房地產開發(fā)商實際上是富可敵國。譬如，萬達董事長王健林在英國的一棟豪宅就價值8億多元。又如，萬科創(chuàng)始人王石等房地產開發(fā)商，僅年薪就有1000多萬元。
試問：像萬科、萬達這樣的房地產開發(fā)商，難道還能如黃文仔所言，“就死定了”？
其實，最為基本的一個道理和事實是，“薄利多銷”。即“以價換量”，是顛簸不破的。換言之，如果房地產開發(fā)商不積極響應、落實中央最高層的有關“適當降低房價”之類的精神，那么，可能就真的“死定了”。何況，事實上中國樓市的降價空間還是比較大的。因此，中央最高層才明確提出，“適當降低房價”。
市場上頗為流行的什么“買漲不買跌”之類的，實際上是就投資、投機等而言的，其跟主要用于自住的購房者來講沒有多大現(xiàn)實意義，甚至毫無關系。
歸根結底一句話：筆者羅豎一認為，萬科不妨帶頭促使中國房價合理降低。當然，中國其它房地產開發(fā)商也不能光做“看客”或“刀客”，而理當“流著道德的血液”，適當降低住房價格，以真正地利己利人利國家。（文/羅豎一）
