截至10月份，我國(guó)商品房庫(kù)存已增至68632萬(wàn)平方米，一年猛增過(guò)億平方米，再創(chuàng)歷史新高。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然各地先后出臺(tái)了一系列去庫(kù)存措施，但三四線及中西部地區(qū)城市去庫(kù)存仍存在一定難度。（詳見(jiàn)新華網(wǎng)福州11月25日電）
近三年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷降溫，除了部分一二線城市外，絕大部分城市的商品房庫(kù)存量都越來(lái)越大，房企整體利潤(rùn)水平也越來(lái)越薄。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企平均盈利能力已經(jīng)跌破10%，降至近十年來(lái)最低，未來(lái)房企7%到8%的利潤(rùn)率恐成行業(yè)常態(tài)。因此，越來(lái)越多的房企不得不退出市場(chǎng)，有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)2－3年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)中國(guó)每年都有新開(kāi)工項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的數(shù)量，可能會(huì)由最高峰時(shí)的4.2萬(wàn)多家，銳減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。
眾所周知，房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，幾乎所有的企業(yè)都依靠較高比例的杠桿融資模式維持運(yùn)營(yíng)，一旦無(wú)法及時(shí)去化庫(kù)存，就會(huì)面臨著巨額利息損失，以及借款期限到期后無(wú)法償還或續(xù)借，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂的高風(fēng)險(xiǎn)。如今，大部分三四線中小房企在庫(kù)存高企的背景下，正普遍都面臨著這樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
雖然各地政府、地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和地產(chǎn)企業(yè)，紛紛想辦法擺脫高庫(kù)存壓力，其中最典型的做法，莫過(guò)于試圖利用新型城鎮(zhèn)化機(jī)會(huì)去化庫(kù)存。但結(jié)果證明，目前新型城鎮(zhèn)化對(duì)房企去化的幫助并不太大，而且，由于新型城鎮(zhèn)化最核心的工作是解決新型城鎮(zhèn)人口就業(yè)問(wèn)題，需要搭建完善的產(chǎn)業(yè)配套結(jié)構(gòu)，絕非短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，房企很難充分享受到這個(gè)國(guó)家政策利好，如果不另覓出路，可能很難實(shí)現(xiàn)去化。
實(shí)際上，近一兩年來(lái)，房企為了去化，相信幾乎能想到的營(yíng)銷辦法都嘗試過(guò)了，但運(yùn)用金融手段解決商品房去化問(wèn)題，卻較少有房企嘗試。其實(shí)，房地產(chǎn)和汽車金融一樣，都是劃歸銀監(jiān)部門管理，其本身所具有的金融屬性特別明顯，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，基本都是通過(guò)金融市場(chǎng)買賣金融工具達(dá)到目的的?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)息息相關(guān)，這也為運(yùn)用金融手段去化庫(kù)存提供了一定的基礎(chǔ)。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何運(yùn)用金融手段加速資金周轉(zhuǎn)呢？筆者認(rèn)為，那些長(zhǎng)期庫(kù)存高企、資金鏈較為緊張的房企，不妨通過(guò)如下三種金融手段，嘗試著去化庫(kù)存。
首先，房企可借鑒金融市場(chǎng)融資租賃模式，最大限度地盤活庫(kù)存資源。當(dāng)前商品房市場(chǎng)之所以陷入滯銷狀態(tài)，與其價(jià)格高企有關(guān)；但如果房企紛紛下調(diào)價(jià)格，卻又可能出現(xiàn)“買漲不買跌”的新一輪滯銷現(xiàn)象。因此，在當(dāng)前情況下，房企如果僅僅通過(guò)價(jià)格策略，仍可能較難實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期。但是，市場(chǎng)的住房剛需一直客觀存在。因此，房企不妨變通一下?tīng)I(yíng)銷策略，尋找那些有旺盛住房需求卻又無(wú)力購(gòu)房者，通過(guò)資產(chǎn)打包的方式，為他們提供相應(yīng)的商品房，比如最低租賃時(shí)間約定為10年或20年，收取一定壓金后，再逐月收取租金等方式，有效增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，并從中獲取一定的利潤(rùn)。
其次，房企可以通過(guò)資產(chǎn)證券化模式，將庫(kù)存資產(chǎn)打包成證券形式，在確保投資額足額回收的前提下，面向特定人群出售。比如，運(yùn)用回購(gòu)協(xié)議市場(chǎng)模式，將已經(jīng)定價(jià)的商品房證券銷售出去，同時(shí)轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的商品房使用權(quán)，到期后再展開(kāi)贖回工作。
第三，有些中小房企在去化無(wú)望的情況下，不妨尋找投資銀行展開(kāi)并購(gòu)，以較合理的價(jià)格出售相關(guān)資產(chǎn)，避免資金長(zhǎng)期積壓的風(fēng)險(xiǎn)。 （文/余漢托）
