探究小區(qū)物業(yè)公司收取停車費(fèi)的合法性
2014-10-16 17:44:17 來(lái)源：漢網(wǎng)
【開篇】
  隨著物質(zhì)生活水平的提高，百姓法律維權(quán)意識(shí)隨之上升。昔日，各地因?yàn)樾^(qū)業(yè)主不滿物業(yè)公司違規(guī)收取停車費(fèi)而引發(fā)糾紛而頻頻爆現(xiàn)；有的業(yè)主拉扯橫幅抗議收費(fèi)的不合理、有業(yè)主用汽車堵大門的、有業(yè)主直接與物業(yè)保安拉扯廝打的，也有業(yè)主直接向人民法院提起訴訟的……這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，無(wú)疑不是暴露出法律與現(xiàn)實(shí)的不協(xié)調(diào)。
  《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。七十四條第三款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”但物業(yè)公司卻認(rèn)為，為了便于管理好小區(qū)秩序，物業(yè)有權(quán)收取停車費(fèi)用。
【咨詢】
  在筆者居住的小區(qū)，諸多業(yè)主也曾向筆者咨詢過(guò)這個(gè)法律問(wèn)題，業(yè)主詢問(wèn)：小區(qū)物業(yè)收取停在共有道路停車費(fèi)的合法性，收取費(fèi)用如何分配，業(yè)主是否該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益等等問(wèn)題。
  那么小區(qū)物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)呢？筆者逐一分析并統(tǒng)一答復(fù)如下：
【解析】
  物業(yè)公司無(wú)權(quán)自主收取業(yè)主公共場(chǎng)所、共有道路上車位的停車費(fèi)的，但如果得到了業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，是可以收取該費(fèi)用的，同時(shí)收取的費(fèi)用不能據(jù)為己有。
  其實(shí)無(wú)論什么樣的停車費(fèi)，基本上都只有兩種性質(zhì)：一為土地使用費(fèi);一為保管費(fèi)用;停車占用一定的土地面積，因此需要支付相應(yīng)的土地使用費(fèi)，同時(shí)停車場(chǎng)往往需要有人專業(yè)管理，保護(hù)停放汽車的安全，與車主形成一種保管合同關(guān)系，車主需要支付保管費(fèi)用。
  停車費(fèi)中土地使用費(fèi)部分，應(yīng)該支付給土地的所有者，也就是享有車場(chǎng)土地使用權(quán)的人或者單位，這是其對(duì)土地享有收益權(quán)能的表現(xiàn)。而停車費(fèi)中的保管費(fèi)用部分，則應(yīng)該支付給對(duì)停放車輛進(jìn)行保管的人或者單位，這是其提供保管服務(wù)的對(duì)價(jià)。
  這兩種收益，雖然都是以停車費(fèi)的名義出現(xiàn)，但實(shí)際上是基于不同的來(lái)由。搞清小區(qū)內(nèi)的停車費(fèi)問(wèn)題，我們要先分清誰(shuí)享有土地使用權(quán)，誰(shuí)提供汽車服務(wù)，了解這個(gè)區(qū)別，就能搞清楚停車費(fèi)的權(quán)屬和分配，否則就只能是一頭漿糊。
  其次，物業(yè)公司是全體業(yè)主雇傭的小區(qū)服務(wù)單位，如果要收取停車費(fèi)用其主體合法性也是值得審查的。是否有公安部門審批的《停車場(chǎng)許可證》；有物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)批文，有全體業(yè)主授權(quán)收取停車費(fèi)用的收益分配方案等等手續(xù)。
  物業(yè)公司經(jīng)授權(quán)收取的停車費(fèi)用屬于全體業(yè)主共有。法律人士許小軍認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此規(guī)定，小區(qū)停車位占用小區(qū)公共道路，因此屬于業(yè)主共有，那么在這些地方停車該不該收費(fèi)、收益的歸屬和分配等問(wèn)題，應(yīng)該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)討論決定。
  最后，對(duì)于物業(yè)公司違規(guī)收取費(fèi)用的，業(yè)主可以拿起法律的武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。（文/許小軍）
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