2016年的春天還沒有來到，新一輪房?jī)r(jià)上揚(yáng)卻已經(jīng)開始。房?jī)r(jià)高企讓多少人備受煎熬，渴望撥開迷霧，在政策選擇、經(jīng)濟(jì)走向、城市分化、市場(chǎng)供需、人口變化和流動(dòng)等諸多要素中，看清房?jī)r(jià)的真相和走勢(shì)。

而近期各地的一些關(guān)于房?jī)r(jià)的調(diào)控舉措，和一些有意思的言論，則讓這個(gè)問題更加值得探討。

過剩

大家都知道，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出的一項(xiàng)工作重點(diǎn)是樓市去庫(kù)存。那么，中國(guó)目前到底有多少樓市庫(kù)存呢?

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴的說法，把待售、在建和待開發(fā)的土地面積加起來計(jì)算，去庫(kù)存大約需要6年半。

那么，誰來買這些房子呢?城鎮(zhèn)人口。在以往轟轟烈烈的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)”中，這一數(shù)字不斷增加，但現(xiàn)在，決定住宅需求的城鎮(zhèn)人口增速已經(jīng)放緩：2012年開始，勞動(dòng)年齡人口下降;2015年，流動(dòng)人口數(shù)量首次減少;同一年，外出農(nóng)民工數(shù)量年僅微增0.4%，并且已經(jīng)凸顯老齡化問題。

換句話說，新增住房總量的需求總量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，最需要去庫(kù)存的三四線城市壓力巨大。

然而，在一線城市以及具有產(chǎn)業(yè)、人口集聚效應(yīng)的二線城市，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺和上揚(yáng)。在這些地方，每次房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，就有大量買家迅速跟進(jìn)，剛需需求、改善性置換需求、投資需求依然較大。

那么，在這些城市，房?jī)r(jià)上揚(yáng)是否是因?yàn)橥怀龅墓┬杳?

至少上海的供需矛盾看上去沒那么尖銳。2015年，上海人均居住面積為24.16平米(上海社科院數(shù)據(jù)，同期北京為31.69平米)。同年，上海新建住宅銷售面積2009萬平米，存量住宅銷售3034萬平米;按90平米一套計(jì)算，可以滿足50多萬戶居民首套和改善性住房需求，占上海市家庭戶數(shù)的10%左右，供給不可謂不充裕。同期上海市常住人口2415萬人，同比減少10.41萬人，降幅0.4%，首次入圍國(guó)內(nèi)不斷增加的人口負(fù)增長(zhǎng)城市。

簡(jiǎn)言之，如果沒有貨幣供給快速增長(zhǎng)引發(fā)非理性搶購(gòu)風(fēng)潮的話，未來住宅需求壓力將逐步減小。

原因

既然住房供給數(shù)量已經(jīng)能夠滿足居住需求，那么觸動(dòng)百姓神經(jīng)的價(jià)格問題如何呢?為什么部分城市會(huì)再次出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)呢?

既然供給持續(xù)增長(zhǎng)、勞動(dòng)人口下降、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的客觀因素并不支持房?jī)r(jià)上行，那就只能從貨幣和預(yù)期的角度來解釋。

2015年底，我國(guó)廣義貨幣供給(M2)為139.2萬億元，是2008年47.5萬億的2.93倍，是2015年GDP67.7萬億的2.06倍。貨幣供給大幅增長(zhǎng)、流動(dòng)性明顯過剩，推動(dòng)物價(jià)上漲。由于住房兼具獨(dú)特的投資屬性，多年來房?jī)r(jià)更是不斷走高，什么時(shí)候住房買入都是對(duì)的，晚買幾年可能需要多支付幾十年的收入，讓沒有堅(jiān)決買房的剛需們后悔不已。

所以，近期房?jī)r(jià)上漲更多體現(xiàn)為對(duì)未來貨幣政策寬松的猜測(cè)和恐懼。房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的心理預(yù)期，使得部分剛需一族傾其所有加入購(gòu)房大軍，社會(huì)閑置資金也選擇投資房產(chǎn)保值。借助眾籌買房、場(chǎng)外配資等杠桿手段，一些不具備購(gòu)買能力的人也開始購(gòu)房，帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。

監(jiān)管

因此，近期的一些監(jiān)管手段就變得比較容易理解了。

一周前，彭博社稱中國(guó)金融監(jiān)管部門將出手打擊“首付貸”行為，并據(jù)信深圳已經(jīng)開始著手對(duì)本市存在的首付貸、高杠桿房貸等情形摸底排查。而此前沈陽被熱炒又迅速叫停的“0首付”，則也是本輪房?jī)r(jià)上揚(yáng)和監(jiān)管呼聲中的一個(gè)掠影。

房貸的首付比例，是國(guó)家對(duì)房貸的監(jiān)管需求，也是銀行用來防范風(fēng)險(xiǎn)的。在資金不足或極少量資金的情況下進(jìn)行貸款，這種加杠桿的方式本來就容易催生風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，此前監(jiān)管部門將首付比例從30%下調(diào)至20%，本身也是一種加杠桿;但這一下調(diào)是有范圍界定的，是在“不限購(gòu)”的城市加杠桿，本意是為了去庫(kù)存。但現(xiàn)在，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介進(jìn)入的首付貸領(lǐng)域，則基本都是在一線城市，也就是說，用“曲線救國(guó)”的方式繞過了對(duì)于30%的首付比例要求。

為什么沒錢還要借錢買?很簡(jiǎn)單，如果房?jī)r(jià)一直上漲，房子的增值部分就可能抵消借錢的本息，甚至從中得利。假設(shè)借了100萬去付首付，利息按照10%計(jì)，一年也就是要還110萬;但在上海、深圳此輪的房?jī)r(jià)暴漲中，一套房子可能一周內(nèi)就漲了十幾萬甚至更多。

所以，投機(jī)就來了。此前俠客島分析過的一月貸款增量中大部分沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的部分，也許就是去了樓市。

借錢買房的人也分幾種。有的是剛需沒錢借貸，可能現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn);有的則是有資產(chǎn)但現(xiàn)金流不足從而借貸，因此就更屬于投資甚至投機(jī)行為。用股民們熟悉的一個(gè)詞來說，這大概就是房市內(nèi)的“場(chǎng)外配資”了。

風(fēng)險(xiǎn)

08年的金融危機(jī)，源頭就被認(rèn)為是美國(guó)的“0首付”政策。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌較快時(shí)，購(gòu)房者選擇斷供，但此時(shí)房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)不足以抵償貸款額，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到了銀行領(lǐng)域，引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

換句話說，本身一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不需要通過刺激，但首付貸等方式則人為制造了刺激。

不過，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也沒有想象的那么大。觀察者網(wǎng)的文章認(rèn)為，估計(jì)不超過10%的購(gòu)房者使用了首付貸，該文章同時(shí)援引《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道稱，全國(guó)范圍內(nèi)，中介房貸放款規(guī)模超過50億元的房產(chǎn)中介并不多，就規(guī)模而言，這種貸款比P2P小得多，目前全國(guó)總規(guī)模應(yīng)該不超過1000億元。

調(diào)控

對(duì)地方政府、尤其是去庫(kù)存壓力大的地方政府，應(yīng)該怎么看待地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控?

俠客島此前推薦過一篇黃奇帆的文章《新常態(tài)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)有何風(fēng)險(xiǎn)》，從中可以看到他對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)能過剩的一些獨(dú)特觀點(diǎn)。概括起來說，就是要依托土地儲(chǔ)備制度，從源頭控制房地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量，按照每1萬城市人口配置1平方公里建設(shè)用地、每2萬元GDP配置1平方米寫字樓、每2萬元商業(yè)銷售值配備1平米商鋪的比例，取得平衡。商品住宅，按照人均40平米計(jì)算進(jìn)行建造即可，多了就會(huì)賣不掉。

存量住房怎么辦?目前各地還在摸索。有人指出，政府低價(jià)收購(gòu)一些存量商品房，用于進(jìn)城農(nóng)民工保障房和棚改安置、或者轉(zhuǎn)化為城市停車樓場(chǎng)貨重創(chuàng)空間，也不失為一條解決之道。畢竟，在目前一些城市的樓房?jī)r(jià)格與建設(shè)成本之間的差價(jià)，很多就是稅費(fèi)和土地費(fèi)，政府已經(jīng)征收過了。

走勢(shì)

應(yīng)該如何判斷未來樓市的走向呢?

可以說，短期房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)鍵看貨幣。前文已經(jīng)說到，貨幣供給答復(fù)增長(zhǎng)、流動(dòng)性明顯過剩，物價(jià)已經(jīng)走高。2月份的CPI突破2%已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。但與此同時(shí)，居民收入水平則顯示出有效支付能力不足。這方面，可以用“房?jī)r(jià)收入比”來衡量。

“房?jī)r(jià)收入比”，即房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，通俗講就是一個(gè)普通家庭多少年的收入才能買得起一套住房。一般來說，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為泡沫。而根據(jù)易居研究院測(cè)算，2015年深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.8，廈門、北京、上海、廣州緊隨其后，分別為15.5、14.5、11.9、11.8。這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過臨界水平，而且越是一線城市和熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比越高。

所以，如果保持貨幣政策的定力，降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，購(gòu)房需求就會(huì)延遲或者減少。

中期房?jī)r(jià)漲幅能否低于通脹水平，關(guān)鍵要看改革。

2011年以來，廣義貨幣供應(yīng)量基本穩(wěn)定，最低是2014年的12.2%，最高是2012年的13.8%。但是，流動(dòng)性過剩已經(jīng)持續(xù)多年，穩(wěn)健的貨幣政策只能控制貨幣供給增量，不能影響存量。近年來，大量資金游走在資本市場(chǎng)、社會(huì)融資、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，所到之處都是波瀾壯闊。

因此，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益好于房產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)漲幅才能低于通脹水平，這就涉及深化改革這一深層次問題。唯有深化改革，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利預(yù)期，引導(dǎo)數(shù)量龐大的貨幣存量進(jìn)入到基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、高端產(chǎn)業(yè)等發(fā)展滯后的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

當(dāng)社會(huì)資金均衡布局在不同領(lǐng)域時(shí)，房地產(chǎn)投資屬性弱化，沉淀在房產(chǎn)的大量資金被分流，就意味著結(jié)束了眾多資金涌入樓市的不正常局面，也結(jié)束了房子多了終身不愁，沒有房子終身難求的扭曲狀態(tài)。

從歷史上看，過去的改革成果依賴于經(jīng)濟(jì)趨向自由、市場(chǎng)趨向開放、產(chǎn)權(quán)趨向清晰?，F(xiàn)在改革的紅利還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有釋放完畢，簡(jiǎn)政放權(quán)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、產(chǎn)權(quán)明晰還有很多路要走，每向前走一步，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)向前發(fā)展一點(diǎn)。

而從長(zhǎng)期來看，隨著我國(guó)人口的老齡化、負(fù)增長(zhǎng)，隨著住房存量的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)將全面進(jìn)入買方市場(chǎng)。同時(shí)，如果在未來真的有一批具備輻射能力的中心城市和城市群崛起，也將分流目前集中于北上廣深的大量?jī)?yōu)秀資源，進(jìn)一步推低這些地區(qū)的剛性需求和上漲預(yù)期。(文/北溪風(fēng))