限地令可能成為高房價崩潰的最后一道防洪堤。江蘇省國土資源廳會同省發(fā)改委、省經信委近日共同編制發(fā)布“限地禁地令”,明確規(guī)定不同級別城市所出讓住宅用地面積的限定標準,其中包括住宅用地出讓面積限定標準為,小城市和建制鎮(zhèn)7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。

在整個房地產市場中,地價牽一發(fā)而動全身。最近各地掀起的樓市鬼城中,一個最重要的原因是大量的土地上市,導致了新房供給過剩。房地產可謂經濟發(fā)展的現實支柱,如果不想讓這個支柱轟然塌陷,以至于爆發(fā)大規(guī)模的債務危機,最重要的防洪堤可能就是限制土地的供給量。

樓市大起大落,會從根本上傷害土地財政,因此,調控政策核心是要保障樓市在上漲基礎上保持基本穩(wěn)定。一旦樓市出現暴漲,不僅僅會引起民怨四起,還會加速地方瘋狂投資,最終會導致泡沫毀滅;相反,一旦樓市暴跌,各地巨額負債就變成了一個個炸彈,最終引發(fā)一系列的金融危機。就地方政府而言,作為博弈的一方,房價上漲獲得利益要遠大于房價下跌。收益總是要付出代價,代價就是房價上漲影響整個國家經濟。對地方來說,這些責任是分散承擔的,作為理性的參與方,當然更樂意選擇保房價不跌。

土地政策對經濟產生重大沖擊波,是我們特有經濟現象,因為在地方強勢主導經濟的現狀下,僅靠貨幣、財政政策,難以完全發(fā)揮宏觀調控作用。我國的房地產市場體制很吊詭——房產市場隸屬市場經濟,而土地市場則隸屬行政壟斷,行政壟斷對于房地產市場價格扭曲非常顯著。在行政壟斷的條件下,供應建設土地用地不能順暢流入市場,這就造成了土地轉化成為房產的時間越快,所獲得利潤越少的現象。在這種背景下,中央可能會通過調控土地供應指標來控制各地土地利益鏈條上的種種亂象。

同時,中國在土地管理上實行了一套嚴格的行政計劃體制,使得中央可以通過增加或者減少土地供應,來調控宏觀經濟。問題在于,城市化進程過快,需要建設的土地太快,我們的供地體系跟不上。如果坐實了農村宅基地流轉,也就是給小產權房以機會,整個房地產供給體系可能就會發(fā)生根本性逆轉。因為單靠地方政府拍賣土地的方式,實在時難以供應整個房地產市場火熱的需求,特別是在供給和需求嚴重不匹配的時候,樓市非常容易發(fā)生暴漲。

事實上,十幾年樓市暴漲,主要有兩個根本性因素決定的,地根的有節(jié)奏地緊縮,銀根有節(jié)奏地寬松。所以,如果要想控制房價上漲,需要從寬松地根和緊縮銀根,具體地說要擴大土地供應量,以增加新房供給量,提高房貸利率和房地產開發(fā)貸款利率,嚴格控制房地產信貸。只需要這兩招,基本上就能把房地產市場價格的瘋漲勢頭給控制住。

限購令沒有直擊樓市的本質,限地令同樣也沒有直擊地價的本質,成為維護樓市一輪一輪上漲的內在推動力。限地令和限購令同樣保護了房地產泡沫不會在瞬間生成,也不會在瞬間破滅,而溫水煮青蛙式地一輪一輪有節(jié)奏地上漲。這也是為什么很多投機客熱烈歡迎房地產宏觀調控的重要原因。因為投機客們已經掌握了樓市調控規(guī)律:在重壓后一定會救市,樓市會在沉寂一段時間后迎來爆發(fā)性上漲的行情,十余年來,屢試不爽。

就限地令來說,如果土地供給減少,而需求上升,那么,地價可能一輪一輪地上漲,最終傳遞給購房者,傳遞給房客們。限地令不能控制房價上漲,反而成為促進房價的一針興奮劑。需要特別說明的是,如果不能控制樓市投機性需求,整個房地產市場就會出現大起大落的局面,將會給整個經濟節(jié)奏帶來重大威脅。這種投機行為不是單指房屋投機,土地投機行為和尋租行為,對于整個樓市的沖擊更為根本。