租賃合同糾紛是實(shí)務(wù)中極其常見(jiàn)的一類(lèi)案件，尤其是房屋租賃合同更是與日常生活密不可分。租賃合同糾紛是指出租人與承租人在簽訂、履行、變更、解除及終止合同過(guò)程中所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)之爭(zhēng)。

租賃合同涉及的糾紛主要集中于租賃物的交付、租金支付、租賃物的維修或者添加附屬物、轉(zhuǎn)租、租賃期限、租賃物到期返還等問(wèn)題。對(duì)此，筆者許小軍結(jié)合去年自己法律顧問(wèn)單位所發(fā)生租賃合同糾紛，略談下自己的思路，不盡之處請(qǐng)同仁們給予斧正！

一、全面審查租賃合同的有效性

租賃合同是否有效，應(yīng)該根據(jù)《民法通則》、《合同法》以及合同法司法解釋中關(guān)于合同效力問(wèn)題進(jìn)行判斷，主要考察合同的雙方的主體適格，租賃物的所有權(quán)人之外的主體作為出租人出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)審查清楚其是否有權(quán)將租賃物的使用權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人；其次就要嚴(yán)格審查租賃物是否具備合法性、確定性等基本特征，要審查租賃物是否屬于國(guó)家法律法規(guī)的禁止或者限制的流通物，比如，筆者許小軍去年在幫某單位審查租賃合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，出租人在轉(zhuǎn)租門(mén)店時(shí)，就把工商、稅務(wù)、食品流通許可證書(shū)等一起轉(zhuǎn)租給承租人使用等條款，因此，這樣的約定會(huì)因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定為無(wú)效。

二、重點(diǎn)厘清租賃合同中雙方權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系

租賃合同糾紛的產(chǎn)生一般都是在合同履行中各方權(quán)利義務(wù)不明而導(dǎo)致的。其表現(xiàn)有：租賃期限、承租人拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租、租賃物維修、返還等法律關(guān)系上。許小軍認(rèn)為要服務(wù)好顧問(wèn)單位就必須要認(rèn)真分析租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

首先，租賃期限屬于租賃合同中的重要核心條款。當(dāng)事人一般會(huì)予以明確約定。如果在合同中當(dāng)事人對(duì)于租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明，則應(yīng)該認(rèn)定為不定期租賃合同。在此情況下，當(dāng)事人完全可以隨時(shí)解除租賃合同。另外在審查時(shí)，還要注意法律對(duì)租賃期限的限制，《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)部分無(wú)效。

然后，對(duì)于承租人支付租金的問(wèn)題原則上合同中對(duì)租金數(shù)額、支付方式都會(huì)有明確約定。承租人應(yīng)該按照合同約定及時(shí)、足額向出租人支付，如果未予支付，則承租人就會(huì)構(gòu)成違約。當(dāng)然，實(shí)務(wù)中一些承租人拖欠租金可能是基于正當(dāng)?shù)睦碛桑河幸驗(yàn)樽赓U物的維修導(dǎo)致影響承租人的使用，很多的出租人總是喜歡坐收漁利，不承擔(dān)義務(wù)，雙方在商討、起草租賃合同時(shí)，也沒(méi)有明確約定對(duì)于租賃物的維修義務(wù)責(zé)任歸屬，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。其實(shí)，《合同法》第220、221條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定除外；如果因?yàn)樽赓U物的維修影響承租人使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。還有可能因?yàn)椴粴w責(zé)于承租人事由導(dǎo)致租賃物發(fā)生毀損滅失，承租人無(wú)法使用租賃物的情況，不歸責(zé)于承租人事由一般是指：（1）不可抗力；（2）意外事件；（3）因出租人自己的事由導(dǎo)致。當(dāng)這樣的情況出現(xiàn)，即可減少或者不支付租金。

再之，租賃物的轉(zhuǎn)租行為。所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。我國(guó)目前法律規(guī)定對(duì)合法的轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)出租人的同意?！逗贤ā返?24條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”按照該條規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無(wú)權(quán)處分，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的話的，該轉(zhuǎn)租合同即為無(wú)效合同，自始不發(fā)生法律效力。當(dāng)然法律也有規(guī)定，如果出租人在知道該轉(zhuǎn)租行為后六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有提出異議，那就視為同意轉(zhuǎn)租行為。

最后，對(duì)于租賃物返還的問(wèn)題也是需要重點(diǎn)審查的一個(gè)點(diǎn)。實(shí)務(wù)中，很多的租賃合同糾紛也因租賃物返還問(wèn)題約定不明，或者返還不及時(shí)而導(dǎo)致。許小軍認(rèn)為，在幫助客戶審查、起草合同時(shí)勢(shì)必要對(duì)租賃期限屆滿及時(shí)返還租賃物的地點(diǎn)、費(fèi)用問(wèn)題盡量作出約定。實(shí)務(wù)中，有很多的承租人因?yàn)榉梢庾R(shí)淡薄，在租賃期限屆滿或合同解除后，租賃物不但沒(méi)有及時(shí)返還，還仍然在占有或使用租賃物，為此，出租人有權(quán)基于承租人的占有、使用租賃物的事實(shí)收取使用費(fèi)，如果當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)已對(duì)此作出了約定，也許可以避免這樣的損失發(fā)生，故，這也是筆者主張對(duì)返還租賃物約定時(shí)間的意義所在。（作者：湖南楚章律師事務(wù)所許小軍）