廣電江灣新城小區(qū)28棟樓下架空層呈封閉狀
　　長江日報融媒體12月23日訊（記者孫笑天 楊榮鋒）近期，有不少網(wǎng)民在長江網(wǎng)武漢城市留言板（http://liuyan.cjn.cn/）留言反映，自家小區(qū)的物業(yè)用房使用不規(guī)范。
　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。長江日報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近半年來，在城市留言板關(guān)于物業(yè)用房使用不規(guī)范的網(wǎng)民留言多達(dá)100余條。留言類型主要有小區(qū)物業(yè)在公共區(qū)域私自擴(kuò)建物業(yè)用房和把物業(yè)用房從事經(jīng)營活動兩類。記者對此進(jìn)行了探訪。
　　物業(yè)在小區(qū)架空層擴(kuò)建物業(yè)用房
　　網(wǎng)民杜先生曾多次反映，硚口區(qū)廣電江灣新城小區(qū)物業(yè)公司，違規(guī)占用了小區(qū)28棟居民樓下架空層，建了80平方米的物業(yè)用房。
　　杜先生介紹，小區(qū)每棟樓下都有架空層，并進(jìn)行了景觀裝飾，用作居民休閑。但28棟樓下的架空層，很早就被占用，用作物業(yè)員工宿舍，侵占了業(yè)主公共空間。


　　廣電江灣新城小區(qū)多數(shù)樓棟架空層裝飾精致
　　對此，硚口區(qū)古田街道辦事處進(jìn)行調(diào)查后回復(fù)網(wǎng)民：該樓棟于2012年5月交房，交房后不久，1樓架空層被改變?yōu)槲飿I(yè)保安用房，但當(dāng)時未出示任何手續(xù)，執(zhí)法中隊(duì)當(dāng)場下達(dá)責(zé)令整改通知書，督促其整改并完備相關(guān)手續(xù)，后又下達(dá)了自拆通知書。
　　但小區(qū)物業(yè)公司做出的情況說明表示，該處改建時，征詢了部分業(yè)主的意見，因時間長久資料缺失。根據(jù)業(yè)主聽證會結(jié)果，有超過三分之二的業(yè)主同意物業(yè)公司對架空層的使用，古田街道同意暫時予以保留，一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在使用過程中用作其它產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的用途，則立即將其拆除。


　　廣電江灣新城小區(qū)28棟樓下架空層改建為物業(yè)員工宿舍
　　12月21日中午，長江日報記者前往該小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)多數(shù)居民樓下架空層裝修精致，擺放有石桌石凳、綠植等，有不少居民在架空層內(nèi)下棋、聊天。28棟樓下架空層則呈封閉狀，記者進(jìn)入內(nèi)部看到，架空層被分割為兩個房間，一間為員工活動室，一間是員工宿舍，擺放有4張高低床。
　　小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)分為南北區(qū)、共3期，其中，3期獨(dú)立位于北區(qū)。建設(shè)之初，3期就沒有規(guī)劃單獨(dú)的物業(yè)用房，為方便提供服務(wù)，物業(yè)在架空層建設(shè)了物業(yè)用房，建設(shè)時曾征求相鄰業(yè)主意見。
　　對于物業(yè)的說法，杜先生則表示，該處建設(shè)時，根本沒有征求業(yè)主意見，業(yè)主曾進(jìn)行阻止，但該處還是強(qiáng)行建成投入使用。
　　物業(yè)用房出租開房產(chǎn)中介、便利店


　　圣淘沙小區(qū)物業(yè)用房處的便利店
　　網(wǎng)民盛先生（化名）曾反映，江漢區(qū)圣淘沙小區(qū)的物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將物業(yè)辦公用房出租給一家房產(chǎn)中介公司，用作經(jīng)營，但其收益卻從未進(jìn)行公示。
　　江漢區(qū)房管局進(jìn)行調(diào)查后回復(fù)：已向該物業(yè)公司下達(dá)整改意見書、限期整改通知書，并現(xiàn)場督促指導(dǎo)物業(yè)公司立即廢除將物業(yè)管理用房進(jìn)行經(jīng)營性的協(xié)議，無條件將物業(yè)管理用房歸還全體業(yè)主，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途，不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的規(guī)定。
　　"現(xiàn)在變本加利，又開了一家便利店。"盛先生說，小區(qū)分A、B兩座，物業(yè)用房位于A座入戶大廳內(nèi)，他反映后，江漢區(qū)相關(guān)部門介入處理，物業(yè)用房恢復(fù)原狀。但沒過多久，房產(chǎn)中介又入駐了，還多開了一家超市。
　　23日，長江日報記者進(jìn)入該小區(qū)A座入戶門后看到，大廳左右兩邊都建設(shè)有簡易玻璃房，左手邊是物業(yè)辦公室和一家小便利店，右手邊則是一家房產(chǎn)中介。便利店老板稱，房子是通過物業(yè)租賃的。而物業(yè)公司值班人員對于記者的提問，則不予答復(fù)。
　　長江日報記者采訪中還發(fā)現(xiàn)，廣電江灣新城小區(qū)也曾把21棟居民樓下物業(yè)用房用來開超市，在網(wǎng)民進(jìn)行反映后，古田街城管執(zhí)法中隊(duì)已下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，物業(yè)公司將便民超市停業(yè)關(guān)閉，改作為服務(wù)中心使用。
　　增加物業(yè)用房需征求三分之二以上業(yè)主同意
　　長江日報記者注意到，網(wǎng)民針對物業(yè)用房使用不規(guī)范的投訴，主要分為兩種情況：一種是小區(qū)原有物業(yè)用房不足，物業(yè)公司占用架空層等公共區(qū)域擴(kuò)建，開設(shè)員工宿舍、食堂等。一種是物業(yè)用房有空余，物業(yè)公司拿來出租或挪作他用。
　　那么，物業(yè)用房到底該如何建設(shè)使用，產(chǎn)權(quán)歸屬如何？記者了解到，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。目前實(shí)施的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，新建物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作。該條例還對物業(yè)服務(wù)用房的面積作出了規(guī)定，最低不少于80平方米。
　　長江日報記者采訪房管部門了解到，部分已建成多年的小區(qū)，因其物業(yè)服務(wù)用房面積未達(dá)到要求，或?yàn)闈M足實(shí)際新增需求，物業(yè)公司另辟小區(qū)公共區(qū)域，擴(kuò)建或新建物業(yè)服務(wù)用房，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。另外，按照規(guī)定，小區(qū)交付使用后，若要增加物業(yè)服務(wù)用房，須先經(jīng)過占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
　　那么物業(yè)公司是否有權(quán)把物業(yè)用房用作經(jīng)營呢？房管部門工作人員介紹，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l列》第六十二條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
　　另外，將于明年起實(shí)施的新版《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》中，關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房規(guī)定更加嚴(yán)格和詳細(xì)。根據(jù)該條例，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于物業(yè)總建筑面積的千分之二，并不得少于100平方米。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計進(jìn)行審查，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，并在附圖中注明其具體位置。
　　【編輯：朱艷琳】
　　（作者：孫笑天 楊榮鋒)