房地產(chǎn)服務(wù)運營商戴德梁行近日發(fā)布《武漢2016年度房地產(chǎn)市場分析報告》。報告顯示，2016年，在住宅成交持續(xù)井噴拉動下，武漢土地成交金額首破千億，比上年同期上升76.9%;住宅市場的成交量再次位居全國第一，供不應(yīng)求的狀態(tài)下，供銷比數(shù)值一度突破“2.0”。寫字樓市場供應(yīng)現(xiàn)“井噴”，整體空置率進一步上升;商鋪方面，去年新開項目數(shù)量較前一年減少近25%，預(yù)計今年將有103.52萬平方米的新增供應(yīng)。

土地：15次刷新紀(jì)錄誕生十大地王

2016年武漢土地市場共計推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長20.9%;成交金額首過千億元，達(dá)1075.5億元，比上年同期上升76.9%。全年武漢土地成交紀(jì)錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。

從成交區(qū)域來看，黃陂區(qū)、洪山區(qū)以及蔡甸區(qū)為2016年武漢土地市場的成交主力軍，三區(qū)占全市土地成交面積總量的49.0%;同時，中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)成交面積占比相比上年分別上升2.2和5.9個百分點，而次中心城區(qū)上升8.1個百分點。

從成交結(jié)構(gòu)來看，2016年商服用地占比較上年上升2.7個百分點至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外，民營房企依舊為2016年的拿地主力，占比53.4%，超國企10個百分點。

住宅：成交量蟬聯(lián)全國第一

截至2016年11月，武漢商品住宅累計供應(yīng)達(dá)1922萬平方米，相比上年微增1.7%;東湖高新以247.1萬平方米新增供應(yīng)位列全市第一。變化最大的則是青山區(qū)，同比上升217.9%至82.3萬平方米。主城區(qū)總體供應(yīng)較上年增加7.2%，遠(yuǎn)城區(qū)減少18.9%。

在一線城市高房價的溢出效應(yīng)和政策利好的內(nèi)外影響下，武漢市去年住宅成交量價穩(wěn)步攀升。2016年1~11月，武漢市商品住宅累計成交面積達(dá)2768.2萬平方米，同比增加38.7%;同時，主城區(qū)商品住宅成交均價為10797.7平方米，同比增長11.5%。其中，漢陽區(qū)成交341.3萬平方米，成交量位居首;江漢區(qū)以每平方米14786.6的價格再次穩(wěn)居全市第一。

值得注意的是，盡管房價持續(xù)攀升，但供銷比數(shù)值一直大于1，這表明武漢住宅市場去年全年基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而3月和7月的供銷比數(shù)值更是突破“2.0”。

2016年，又有5家房企殺入武漢市場，分別是華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地和陽光城。截至2016年底，全國房企20強中，已有19家扎根江城。

隨著去年9月后“限購限貸”政策密集出臺并不斷升級加碼，武漢樓市逐步降溫恢復(fù)理性。戴德梁行預(yù)測，由于政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài)勢。

寫字樓：供應(yīng)井噴空置率上升

2016年，武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用，市場存量比上年增長51.1%至159.1萬平方米。由于短時間內(nèi)大量供應(yīng)集中入市，市場缺乏足夠的消化時間，去年底全市甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升13.3個百分點至36.2%;平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。

2016年，升級搬遷成為租賃成交的主要驅(qū)動因素，傳統(tǒng)金融類企業(yè)再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時，對市場起到主要支撐作用的依舊是內(nèi)資公司，占比達(dá)70.6%。

戴德梁行預(yù)計，2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應(yīng)交付使用，屆時總存量將升至210.4萬平方米，武漢核心商務(wù)圈甲級寫字樓總體租金將繼續(xù)承壓或出現(xiàn)小幅回落，整體空置率或?qū)⑦M一步上升。

商鋪：新開項目減少近4倍

在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟下行風(fēng)險增加的大背景下，2016年武漢市僅有4個商業(yè)項目投入使用，共計30.3萬平方米，與上年相比數(shù)量減少15個。

過去一年，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和消費升級的驅(qū)動下，實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面，線下實體主動與成熟的電商平臺合作，為消費者提供更方便快捷的購物渠道;另一方面，傳統(tǒng)電商平臺開始注重消費體驗感，爭相布局線下實體店。

這一大趨勢下，體驗式業(yè)態(tài)正當(dāng)其道，多家餐飲品牌開出新店，高端影院逐漸成為新開購物中心的標(biāo)配，傳統(tǒng)實體書店亦不斷積極轉(zhuǎn)型，以西西弗書店為代表的書店積極落戶主流商圈。

戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平表示，今年武漢將有11個商業(yè)項目入市，為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應(yīng)。隨著新商業(yè)項目的增多，解決同質(zhì)化問題變得更加緊迫。各商家還應(yīng)更好地從建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)配比及品牌落位等方面實施差異化經(jīng)營策略，為項目創(chuàng)造亮點、制造標(biāo)簽，從而建立核心競爭力并增強品牌價值。