在上一輪房?jī)r(jià)“瘋漲”過(guò)程中,湖北省武漢市的房?jī)r(jià)也一路飆升,房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度持續(xù)走高。然而,與火熱市場(chǎng)伴生的,則是房屋銷(xiāo)售的各類(lèi)亂象。武漢市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題?這些問(wèn)題背后究竟是什么原因?《法制日?qǐng)?bào)》記者就此展開(kāi)調(diào)查。

“開(kāi)發(fā)商既然能賣(mài),證件肯定都是齊全的,現(xiàn)在人多房少,你不買(mǎi)還有其他人買(mǎi),再說(shuō)做了誠(chéng)意登記也不一定能搖上號(hào)。”

“光谷滿(mǎn)庭春MOMΛ”項(xiàng)目售樓處工作人員的一句話,頓時(shí)讓挑房的湖北省武漢市市民陳先生語(yǔ)塞。

眼看著房子一天一個(gè)價(jià),不少樓盤(pán)的交房期甚至排到了2020年,咬咬牙,陳先生還是決定“先下手”。

《法制日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)“瘋漲”背后,未取得預(yù)售許可先行預(yù)收費(fèi)用、不公示價(jià)格或不按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、擅自出售抵押或查封房產(chǎn)等成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)廣受詬病的幾大主因。

無(wú)證預(yù)售情況非個(gè)例

“當(dāng)時(shí)是因?yàn)檎J(rèn)籌,周邊的所有樓盤(pán)都被罰過(guò),包括綠地、朗詩(shī)、中建也都這樣,這很正常。”

聽(tīng)記者提及樓盤(pán)被扣分一事,“光谷滿(mǎn)庭春MOMΛ”項(xiàng)目售樓部工作人員解釋道。

按照規(guī)定,開(kāi)發(fā)商售房前,必須先取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等“五證”。

今年8月17日,武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“光谷滿(mǎn)庭春MOMΛ項(xiàng)目二期小高層”,因未取得商品房預(yù)售許可,向買(mǎi)受人提前收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用,被武漢市房管局扣除3分信用分?jǐn)?shù)并公示。

10月25日上午,記者在“光谷滿(mǎn)庭春”項(xiàng)目二期小區(qū)內(nèi)看到,該小區(qū)已經(jīng)有居民搬入,部分住宅正在裝修,單元樓棟大門(mén)及消防栓等位置處,張貼有不少“裝修公告”“裝修許可證”等,裝修時(shí)間顯示大多為今年6月到10月期間。

售樓部工作人員告訴記者,一年多前,該樓盤(pán)每平方米售價(jià)為七八千元,如今均價(jià)約1.3萬(wàn)元,只有3幢樓還沒(méi)開(kāi)盤(pán),有意購(gòu)買(mǎi)需先做誠(chéng)意登記,“不然就沒(méi)房了”。

“‘五證’方面您不用擔(dān)心,我們現(xiàn)在要賣(mài)的這一批也沒(méi)有取得預(yù)售許可,等拿了預(yù)售我們才會(huì)通知您過(guò)來(lái)認(rèn)籌,目前不需要交任何費(fèi)用。”在武漢市江漢區(qū)賀家墩村城中村改造K1地塊(中城悅城)售樓部,工作人員鮑女士表示。

不過(guò),今年7月22日,K1地塊(中城悅城)9號(hào)樓也曾因項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證擅自向買(mǎi)受人收取預(yù)定性質(zhì)費(fèi)用而遭武漢市房管局點(diǎn)名。

武漢市房管局查詢(xún)信息顯示,K1地塊(中城悅城)所屬樓棟取得售房許可證的時(shí)間最晚為4月19日,至今沒(méi)有9號(hào)樓相關(guān)信息。

事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)因未取得售房許可先行收取費(fèi)用上榜武漢市房管局不良信息記錄,并非個(gè)例。

今年3月,武漢將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷(xiāo)售商品房問(wèn)題整改”列入2016年政府部門(mén)和公共服務(wù)企業(yè)履職盡責(zé)突出問(wèn)題整改公開(kāi)承諾的內(nèi)容之一。

此后,武漢市房管局作出包括加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管,規(guī)范商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息、公示管理,強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理等五項(xiàng)重點(diǎn)承諾。

截至目前,武漢市房管局已在官網(wǎng)公布102條房地產(chǎn)企業(yè)不良信用信息記錄,涉及房地產(chǎn)企業(yè)90家。

《法制日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn),在90家房地產(chǎn)企業(yè)中,有22家因“未取得商品房預(yù)售許可證,擅自向買(mǎi)受人收取預(yù)定性質(zhì)費(fèi)用”而上榜,占比近四分之一。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,當(dāng)前,開(kāi)發(fā)商提前收取一定費(fèi)用的情況較為普遍,購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有預(yù)售許可的商品房,一旦出現(xiàn)糾紛,消費(fèi)者的利益很難得到保障。

“明碼標(biāo)價(jià)”成空文

走進(jìn)售樓部大廳,商品房?jī)r(jià)格公示表上一排排“已售”字樣難免讓人心慌；剛開(kāi)盤(pán)的樓房,一眨眼就銷(xiāo)售一空……

開(kāi)發(fā)商未明碼標(biāo)價(jià)售房、囤積房源、捂盤(pán)惜售等行為,一直廣受詬病。

由武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“武漢中央文化旅游區(qū)一期K9-2地塊(萬(wàn)達(dá)御湖世家)”項(xiàng)目,由于“未按預(yù)售申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)、未在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示商品房?jī)r(jià)目表”,被扣減4分信用分。

此前,前述項(xiàng)目因“發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息,哄抬房?jī)r(jià),擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”,于今年3月首次上榜。

10月25日下午,記者在萬(wàn)達(dá)御湖世家售樓部大廳看到,大廳公示有各地塊“五證”信息并立有多張價(jià)格表。價(jià)格表上,標(biāo)注有房號(hào)、面積、認(rèn)購(gòu)單價(jià)、認(rèn)購(gòu)總價(jià)等內(nèi)容。認(rèn)購(gòu)單價(jià)、認(rèn)購(gòu)總價(jià)兩欄下,貼滿(mǎn)了“已售”字樣的紅色標(biāo)簽,僅少數(shù)房產(chǎn)顯示在售價(jià)格信息。

“您正常買(mǎi)房,我們正常給您辦手續(xù),這個(gè)是不存在任何問(wèn)題的,只是之前我們售樓部沒(méi)有進(jìn)行價(jià)格公示,現(xiàn)在哪些樓可以賣(mài)、價(jià)格多少我們?nèi)慷加泄?只是對(duì)我們項(xiàng)目扣了兩分而已,其他的沒(méi)有任何問(wèn)題。”武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)有限公司萬(wàn)達(dá)御湖世家售樓部工作人員解釋說(shuō)。

“扣分這個(gè)事情很正常,任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都是一樣的,比如給房管局報(bào)備價(jià)是1.2萬(wàn)元,我們公布出去的時(shí)候就可能會(huì)寫(xiě)1.3萬(wàn)元,因?yàn)檫€有一些折扣體系,報(bào)備和公布的不一致,但最后的成交價(jià)格還是1.2萬(wàn)元。”“光谷滿(mǎn)庭春”售樓部工作人員此前也表示。

武漢市房管局官網(wǎng)公布的信息顯示,今年3月份以來(lái),武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司、武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)有限公司、武漢朗華置業(yè)有限公司等26家房地產(chǎn)企業(yè)因“未按預(yù)售申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售,哄抬房?jī)r(jià)”“未按規(guī)定一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源”“未在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示商品房?jī)r(jià)目表”等上榜武漢市房管局不良信息記錄。

“房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,今天還是1萬(wàn)元,過(guò)兩天就變成了1.5萬(wàn)元,但這房子到底值多少錢(qián),消費(fèi)者其實(shí)并不知情。”華中科技大學(xué)力學(xué)與土木工程學(xué)院退休教授趙憲堯直言。

房產(chǎn)遭抵押半路停建

“花半輩子積蓄買(mǎi)的,現(xiàn)在合同約定交房期過(guò)了一年多房子還沒(méi)建起來(lái),怎么能不著急!”原本讓人心里“有著落”的買(mǎi)房,讓到武漢打工的老黎滿(mǎn)是無(wú)奈。

拖家?guī)Э谠谖錆h打拼半輩子,2014年,老黎決定在武漢市東西湖區(qū)金銀潭附近買(mǎi)房穩(wěn)定下來(lái)。反復(fù)考慮后,老黎一家看中了由家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“國(guó)際麗都”項(xiàng)目,為了少還房貸,不到100平方米的房子首付花了近40萬(wàn)元,約定交房期為2015年5月31日。

不曾想,自2014年年底開(kāi)始,“國(guó)際麗都”項(xiàng)目因資金問(wèn)題陸續(xù)停工,800多戶(hù)購(gòu)房業(yè)主至今未能拿到房產(chǎn)。兩年多來(lái),五十多歲的老黎隔三差五就會(huì)到項(xiàng)目工地前看看。

“‘漢口印象’的業(yè)主比我們好些,他們主體工程已經(jīng)基本完工,好多業(yè)主提前搬了進(jìn)去。”指了指相隔幾百米遠(yuǎn)的“漢口印象”,老黎告訴記者,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商,也是家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司。

在“漢口印象”A區(qū)二樓一間毛坯房商用門(mén)面內(nèi),《法制日?qǐng)?bào)》記者見(jiàn)到在這里居住了好幾個(gè)月的李純(化名)。

“一家三口在外租房每個(gè)月得一兩千元,再加上每個(gè)月兩千多元的房貸,壓力太大,所以干脆搬了過(guò)來(lái),碰到施工停水停電只能干著急。”從湖北宜昌到武漢工作的李純說(shuō),由于“漢口印象”項(xiàng)目有很多小戶(hù)型房產(chǎn),總價(jià)相對(duì)較低,所以買(mǎi)房的很多都是像她一樣的年輕人。

今年7月28日,因“‘國(guó)際麗都’和‘漢口印象’項(xiàng)目資金鏈斷裂,擅自出售已抵押房屋,導(dǎo)致項(xiàng)目停工,無(wú)法按期交付,并造成購(gòu)房人群體性上訪。”家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司被武漢市房管局一次性扣除20分信用分?jǐn)?shù)。

在武漢市房管局官網(wǎng)公布的信息中,同樣存在擅自出售已抵押或是法院已查封房產(chǎn)行為的,還有武漢交發(fā)金煒置業(yè)有限公司、武漢東順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、凱信時(shí)代地產(chǎn)武漢有限公司等。

“買(mǎi)房的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目是周?chē)袠潜P(pán)中賣(mài)的最好的,所有證件都是全的,不知道為什么還會(huì)發(fā)生這樣的事情。”老黎覺(jué)得,房地產(chǎn)公司和銀行之間,或是房地產(chǎn)公司內(nèi)部之間的糾紛,不應(yīng)該由無(wú)辜的購(gòu)房者買(mǎi)單。

執(zhí)法不嚴(yán)致亂象頻出

在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王永強(qiáng)看來(lái),當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),實(shí)際上是一個(gè)“怪胎”,不管是政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商還是普通消費(fèi)者,都對(duì)行業(yè)亂象心知肚明,但痼疾卻遲遲不能解決,說(shuō)到底還是執(zhí)法不嚴(yán)。

“廣告有廣告法,不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法,土地管理有相應(yīng)的土地管理法,有關(guān)房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)其實(shí)已經(jīng)很完備了,但是真正依法辦事的房地產(chǎn)公司有多少呢?”王永強(qiáng)認(rèn)為,各方利益糾葛導(dǎo)致法律在房地產(chǎn)行業(yè)面前缺位。

“原本有一百套房,只說(shuō)有五十套,用營(yíng)銷(xiāo)的方法把價(jià)格炒起來(lái),炒房的人不在乎,但是苦了真正有購(gòu)房需求的老百姓。”趙憲堯認(rèn)為,房地產(chǎn)商投機(jī)性盈利,不誠(chéng)信,采用投機(jī)方式盈利是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)亂象的重要原因。

趙憲堯認(rèn)為,國(guó)家有關(guān)建房、售房方面的規(guī)定很?chē)?yán)格,房地產(chǎn)行業(yè)諸多亂象,實(shí)際上是政府部門(mén)不作為的表現(xiàn)。同時(shí),政府部門(mén)在調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)程中,應(yīng)真正將房地產(chǎn)土地出讓價(jià)格、建設(shè)成本以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等房產(chǎn)價(jià)格組成進(jìn)行公開(kāi),讓群眾了解樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值。

王永強(qiáng)也建議,應(yīng)建立完善相應(yīng)懲罰追責(zé)機(jī)制,進(jìn)一步加強(qiáng)法治政府建設(shè),落實(shí)政府部門(mén)職責(zé),讓有關(guān)責(zé)任人員不敢網(wǎng)開(kāi)一面；在采用信用扣分公示等手段加強(qiáng)管理過(guò)程中,還應(yīng)科學(xué)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),真正做到一視同仁,壓縮相關(guān)部門(mén)及人員權(quán)力尋租空間。（記者劉志月 實(shí)習(xí)生何正鑫）