藏身于世貿(mào)天階南側(cè)的中駿世界城近日打破以往的低調(diào)形象，啟動(dòng)大調(diào)整。北京商報(bào)記者近日獲悉，中駿世界城已經(jīng)與知名商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理品牌盈石達(dá)成合作，后者已經(jīng)入駐中駿世界城項(xiàng)目，未來(lái)中駿世界城商業(yè)板塊也將調(diào)整原有定位，發(fā)力中高端市場(chǎng)。原先經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)調(diào)整為更多的高端小資餐飲，同時(shí)也將引入其他以商務(wù)人群為目標(biāo)客群的中高端業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士指出，這一定位的原因或在于中駿世界城商業(yè)板塊有著來(lái)自寫(xiě)字樓的客群優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與旁邊的世貿(mào)天階形成差異化。但對(duì)于地緣條件較弱的中駿世界城而言，主打餐飲，或能在僑福芳草地和同樣在調(diào)整中側(cè)重餐飲的世貿(mào)天階的夾擊中獲得差異市場(chǎng)，但對(duì)于中駿世界城而言，面對(duì)商務(wù)、白領(lǐng)為主的客群結(jié)構(gòu)，可行度仍有待觀望。
聯(lián)合盈石 項(xiàng)目啟動(dòng)大調(diào)整
北京商報(bào)記者近日走訪時(shí)注意到，中駿世界城半數(shù)商鋪的位置都圍起了圍擋，啟動(dòng)了大面積調(diào)整，商場(chǎng)內(nèi)刺鼻的味道明顯。而與此前的狀態(tài)對(duì)比，中駿世界城不少商鋪也悄然發(fā)生了變化。在一處臨街商鋪，中駿世界城引入了法國(guó)醫(yī)美品牌菲洛嘉黑金店，這也是法國(guó)菲洛嘉在中國(guó)的首家注射類(lèi)旗艦店；在中駿世界城的負(fù)一層，已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)的電影院星美國(guó)際影城縮小了一半面積，引入了海底撈火鍋，這也是周邊3公里區(qū)域內(nèi)惟一一家海底撈；同時(shí)，新開(kāi)進(jìn)中駿世界城的創(chuàng)業(yè)菜熔時(shí)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，北京商報(bào)記者在午餐時(shí)段隨機(jī)對(duì)比了中駿世界城的幾家餐廳，新開(kāi)的熔時(shí)上座率明顯較高。
運(yùn)營(yíng)已滿八年之久的中駿世界城一直都是不溫不火，商業(yè)部分也是以餐飲業(yè)態(tài)為主，80%的開(kāi)業(yè)門(mén)店是餐飲門(mén)店。不過(guò)在走訪當(dāng)中，北京商報(bào)記者注意到，商業(yè)區(qū)域的客流集中時(shí)段較為明顯，如上述餐飲門(mén)店，一般只在工作日的午餐時(shí)段可以看到一些客流，周末的時(shí)間比較冷清。從客流情況來(lái)看，在中駿世界城消費(fèi)的人群多為周邊的上班族，世貿(mào)天階的一些旅游客群在中駿世界城的滲透率比較有限。
值得注意的是，早在2017年下半年，北京商報(bào)記者就曾注意到，盈石中國(guó)官方網(wǎng)站顯示，盈石中國(guó)在北京項(xiàng)目中除朝陽(yáng)大悅城、西單大悅城、中糧祥云小鎮(zhèn)以及前門(mén)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目外，中駿世界城也是盈石運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目之一。這或是中駿世界城變身的契機(jī)，據(jù)悉，目前中駿世界城商業(yè)板塊的規(guī)劃已經(jīng)都交由盈石負(fù)責(zé)。
尋求差異 切入高端餐飲
中駿世界城所屬朝外商圈，緊鄰CBD核心區(qū)，周邊3-5公里之內(nèi)聚集著使館區(qū)、國(guó)貿(mào)CBD商圈以及三里屯、工體等多個(gè)商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)。該區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)飽和。就具體的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，中駿世界城毗鄰世貿(mào)天階和芳草地購(gòu)物中心。不過(guò)定位仍有一定差異，上述中駿世界城相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，中駿世界城并不能稱做購(gòu)物中心或者商場(chǎng)，中駿世界城的商業(yè)板塊更偏向于商業(yè)配套項(xiàng)目，旨在為周邊白領(lǐng)人群提供就餐休閑的地方。同時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，就區(qū)域內(nèi)的客群來(lái)看，該區(qū)域擁有約40萬(wàn)時(shí)尚商務(wù)白領(lǐng)、5.5萬(wàn)常駐財(cái)富階層、近6萬(wàn)涉外人士，約7萬(wàn)每日流動(dòng)在CBD區(qū)域的中高端商旅人群。目前，中駿世界城日均客流量已經(jīng)超過(guò)3.5萬(wàn)人次。
逐年遞增的人流密度與附加的旅游價(jià)值一方面保障著區(qū)域價(jià)值實(shí)力，另一方面也使得商圈內(nèi)扎堆的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇。據(jù)悉，世貿(mào)天階近期的調(diào)整也是側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)，僑福芳草地目前也維持著較高的人氣。上述中駿世界城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因緊鄰世貿(mào)天階和芳草地，所以想與這些商場(chǎng)形成互補(bǔ)關(guān)系，突出餐飲特色，將去除一些大眾化的餐飲，轉(zhuǎn)向小資和高端的餐廳方向。且根據(jù)餐飲業(yè)態(tài)的特色進(jìn)行區(qū)域細(xì)分，1-3層的餐飲業(yè)態(tài)分別以休閑、商務(wù)、時(shí)尚為不同樓層的特色，并堅(jiān)持地域特色和惟一性。此外，強(qiáng)化體驗(yàn)也是此次調(diào)整的重要內(nèi)容，一是裝飾裝修的翻新，二是補(bǔ)充體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，營(yíng)造商業(yè)街“小而美”的小資情調(diào)。以突出白領(lǐng)生活的聚集地，中駿世界城在強(qiáng)化高端餐飲之外，還引入了健身房、養(yǎng)生館以及美容護(hù)膚館。
商圈弱勢(shì) 壓力大聚力難
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖有來(lái)自近鄰世貿(mào)天階和僑福芳草地的壓力，但彼此的側(cè)重點(diǎn)仍有一定差異。北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出，世貿(mào)天階南區(qū)仍然以“傳統(tǒng)百貨”的形式經(jīng)營(yíng)，盡管引入了一些餐飲，但由于餐飲的休閑性較低，餐品的售價(jià)對(duì)周邊的消費(fèi)群而言略高，難以引起客群的消費(fèi)積極性。僑福芳草地的體量有限，消費(fèi)者選擇也有限。而中駿世界城本身的客群特點(diǎn)決定了需要一些私密性和環(huán)境較好的輕食餐廳、相對(duì)正式的商務(wù)宴請(qǐng)餐飲以及方便上班族的日常餐廳，與此同時(shí)周邊居民對(duì)餐飲也有較大的需求，主打餐飲對(duì)于中駿世界城來(lái)說(shuō)有一定差異化的機(jī)會(huì)。
不過(guò)，中駿世界城此番調(diào)整更大的壓力或來(lái)自定位本身，在區(qū)域客群中占比最高的白領(lǐng)群體能否消化中駿世界城的中高端調(diào)整。在隨機(jī)采訪中，附近工作的消費(fèi)者表示，中駿世界城的餐飲客單價(jià)較高，一頓午餐的價(jià)格在七八十元左右，一個(gè)月在此處工作僅在餐飲上就需支出較高的費(fèi)用。小資化、高端化往往意味著更高的客單價(jià)，目標(biāo)客群會(huì)否買(mǎi)單仍有待觀望。
此外，主要商業(yè)項(xiàng)目的沉浮也影響著城市商業(yè)生態(tài)格局，對(duì)于中駿世界城而言，目前能夠從商圈的集聚效應(yīng)中獲取的裨益或相對(duì)有限。隨著西單、金融街等時(shí)尚、高端商圈的崛起，朝外商圈逐漸淡出京城主流商圈的行列。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心委員會(huì)主任郭增利表示，規(guī)模集聚對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言十分重要，但也需要各司其職，有自己的標(biāo)簽和屬性。而朝外商圈目前聚合力的現(xiàn)狀相對(duì)較散，還在一個(gè)量變到質(zhì)變的差距之中，在這個(gè)階段，政府導(dǎo)向十分關(guān)鍵，要發(fā)揮一定的主導(dǎo)作用，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行一個(gè)規(guī)劃，這樣通過(guò)體量上的聚合而形成功能上的聚合，最后才能形成一個(gè)成熟的商圈。而如果商業(yè)項(xiàng)目?jī)H僅是各做各的，很難形成有效的聚合力。
