政知道訊 十九大的時(shí)候，一位熟識(shí)的房產(chǎn)中介給政知君打來(lái)電話，問(wèn)大會(huì)開了，房產(chǎn)方面有什么新動(dòng)靜?
政知君當(dāng)時(shí)回復(fù)，看上去應(yīng)該不會(huì)有太大動(dòng)作。
恐怕政知君錯(cuò)了。
不到一個(gè)月，房產(chǎn)方面新聞還不少。就拿最近的來(lái)說(shuō)，11月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行召集部分省市到武漢開了個(gè)房地產(chǎn)工作座談會(huì)。
三個(gè)部門一起拉著領(lǐng)導(dǎo)同志熱議房地產(chǎn)，這在政知見(微信:bqzhengzhiju)印象中相當(dāng)罕見。而其實(shí)，在此之前一系列動(dòng)作更是耐人尋味。
兩個(gè)會(huì)議和好多部委
這是十九大后召開的首個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的官方會(huì)議。
之所以強(qiáng)調(diào)官方，是因?yàn)榫驮谏现?，還有一個(gè)半官方的更具研討性質(zhì)的會(huì)議在北京召開。
根據(jù)媒體報(bào)道，這是個(gè)閉門研討會(huì)，出席會(huì)議的包括國(guó)有四大行等51家金融機(jī)構(gòu)、20余家房企和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、中國(guó)房地產(chǎn)研究相關(guān)專家。
會(huì)議的議題是“如何迎接十九大后地產(chǎn)新機(jī)遇”——2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望&投資策略閉門研討會(huì)。
開會(huì)的地點(diǎn)也挺有意思，在證監(jiān)會(huì)所在的富凱大廈。
既然是研討，那大家的意見就讓人眼花繚亂了。房地產(chǎn)商自然希望樓盤火爆、資金富足;金融機(jī)構(gòu)希望安全房貸、回報(bào)豐厚。而在武漢開會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)同志，當(dāng)然更希望穩(wěn)定有序、既要快又要好。
說(shuō)起房地產(chǎn)，大家都會(huì)說(shuō)住建部是主責(zé)部門。的確也是，政知君就是在住建部官網(wǎng)上看到這則會(huì)議消息的 ↓↓↓
△ 住建部官網(wǎng)文章
不過(guò)主責(zé)部門也清楚，要管好這檔子事，靠一己之力當(dāng)然不行。于是，拉上國(guó)土部、央行一起罕見地研究房地產(chǎn)發(fā)展。在政知見(微信:bqzhengzhiju)看來(lái)，管供地的、管建設(shè)的、管錢的部門都齊了，聊起這事才有“一條龍”的系統(tǒng)感。
不過(guò)別以為有關(guān)部門這會(huì)兒才動(dòng)起來(lái)，而且只是嘴上說(shuō)說(shuō)。
事實(shí)上，在十九大閉幕的第二天，10月25日，國(guó)家發(fā)改委便與住建部聯(lián)合宣布，部署在全國(guó)范圍內(nèi)開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查。不明碼標(biāo)價(jià)、虛假價(jià)格承諾、捂盤惜售等九項(xiàng)內(nèi)容是檢查重點(diǎn)。
緊跟著的10月底，國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信息共享深化業(yè)務(wù)協(xié)作的通知》，要求加強(qiáng)新建商品房和二手房交易信息與涉稅信息共享。
再到11月3日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作，明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購(gòu)房。
粗略算算，至少有六七個(gè)部委都參與到房地產(chǎn)調(diào)控這件大事來(lái)了。
都是重點(diǎn)
關(guān)于樓市的問(wèn)題，十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
這一句話可不是只管一年，以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，這都是房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。要是沒(méi)讀懂其中的含義，不管是誰(shuí)都要吃大虧的。
在武漢開的這次會(huì)，就明確提出：
“學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
政知見(微信ID：bqzhengzhiju)劃幾個(gè)重點(diǎn)：
一是“進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任”。一個(gè)注腳就是，參加這次會(huì)議的不是所有省份的領(lǐng)導(dǎo)，而是部分省區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的主要負(fù)責(zé)人和有關(guān)城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。咱們政府分成條條和塊塊，要搞好房地產(chǎn)調(diào)控，如果只是住建部、國(guó)土部這樣的“條條”使勁，作為“塊塊”的地方政府消極怠工，那這事無(wú)論如何也辦不好。因此這個(gè)“進(jìn)一步落實(shí)”，敲打地方政府加強(qiáng)調(diào)控力度的意思不言而喻。
二是“堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策”。在2016年年末時(shí)，時(shí)任住建部部長(zhǎng)曾對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的精細(xì)化提出要求，“一刀切”的政策在未來(lái)應(yīng)該不被鼓勵(lì)甚至不被允許。這是有道理的。前不久跟政知君聯(lián)系的房產(chǎn)中介透露說(shuō)，他經(jīng)手的特大城市里的一居室，以前火爆的時(shí)候一度掛牌400多萬(wàn)元，現(xiàn)在350萬(wàn)元都不好賣。而政知君的同事最近到三線城市出差，這里公務(wù)員收入幾千塊，城中心的房?jī)r(jià)卻有2萬(wàn)多。
可以佐證的是來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，70個(gè)大中城市的15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。
政知見(微信ID：bqzhengzhiju)簡(jiǎn)單梳理了一下統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，可以說(shuō)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比大都持平或略有下降，部分有小幅上漲。環(huán)比達(dá)到100.6%已經(jīng)算較高的水平了。
從8至10月的數(shù)據(jù)看，頻繁出現(xiàn)在超過(guò)100.6%環(huán)比增長(zhǎng)這個(gè)范疇內(nèi)的城市包括烏魯木齊、遵義、岳陽(yáng)、北海、貴陽(yáng)等，都屬于中西部城市。
有商業(yè)機(jī)構(gòu)列了中部幾座城市上個(gè)月的房?jī)r(jià)圖表 ↓↓↓
△ 供圖 | 騰訊房產(chǎn)
當(dāng)然，政知君還得多說(shuō)一句，這些圖表僅供參考，如與官方數(shù)據(jù)不一致，請(qǐng)以官方發(fā)布為準(zhǔn)。
三是最重要的“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”。
不少專家都認(rèn)為，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該不會(huì)有什么“回旋余地”。從今年4月份，住建部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，對(duì)住宅用地提出了明確要求，到十九大后部委連續(xù)幾個(gè)動(dòng)作;到一段時(shí)期以來(lái)各地推出的金融防泡沫、土地保需求、住房保剛需等樓市調(diào)控升級(jí)版，明年市場(chǎng)怎么走?恐怕大家心里得有個(gè)數(shù)。
不僅僅是行長(zhǎng)在憂慮
曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士告訴政知見(微信ID：bqzhengzhiju)，某特大城市放貸卡得緊，一套七八百萬(wàn)的二手房，批下來(lái)的可能只有不到兩百萬(wàn)的貸款。
換句話說(shuō)，想要甩開膀子舉債買房，現(xiàn)在看來(lái)不太現(xiàn)實(shí)。
另一方面看，賣房的也有新問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個(gè)百分點(diǎn)。共有16家上市房企負(fù)債1000億元以上。因此業(yè)內(nèi)人士說(shuō)了，“降低負(fù)債率”將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)兩年的一個(gè)重頭任務(wù)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)在太重要。
房企負(fù)的債，當(dāng)然大部分是從銀行放出去的。前些天央行行長(zhǎng)周小川的一篇詳解金融風(fēng)險(xiǎn)的文章被熱轉(zhuǎn)，許多人都說(shuō)，他說(shuō)出了很多大實(shí)話。其中就提到：2015年年中的股市異常波動(dòng)，以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，就與場(chǎng)外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過(guò)快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。
有朋友因此分析說(shuō)，周行長(zhǎng)明白指出，中國(guó)“一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化”，而且“房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快”。
只可惜，領(lǐng)導(dǎo)同志還是含蓄了點(diǎn)，究竟哪些城市有泡沫，沒(méi)有明說(shuō)。
不過(guò)政知見(微信ID：bqzhengzhiju)也注意到，一段時(shí)間以來(lái)，央行一直在要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
說(shuō)到風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這已經(jīng)不是周行長(zhǎng)個(gè)人的意見，這次在武漢開會(huì)，就明確提出要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
其中有幾個(gè)要點(diǎn)：
一是堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。
二是加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。
三是完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例，防止高價(jià)地推漲房?jī)r(jià)。
四是引導(dǎo)住房需求合理分布，加快疏解人口過(guò)多、房?jī)r(jià)過(guò)高特大城市的部分城市功能，促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通，帶動(dòng)周邊中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。
五是大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒作，凈化市場(chǎng)環(huán)境。
六是研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問(wèn)責(zé)。
看出來(lái)了吧，從住建部到國(guó)土部，到央行，到地方政府，大家都有份的。
