在很長一段時(shí)間內(nèi)，“炒房客”路某都自信，自己的資產(chǎn)是大于負(fù)債。他也許沒想到的是，炒房兩三年后，他會(huì)在買入上百套房產(chǎn)后，被定為合同詐騙而落網(wǎng)。同時(shí)被牽連的，還有幾十位受害者，他們中包括賣房者、買房者、資金方。
過去幾個(gè)月，南京幾十位市民在當(dāng)?shù)胤ㄔ骸z察院、公安局、律所來回奔走。他們反映，有一名路姓男子在買他們的房子過程中，僅交了首付就將他們的房子抵押給了別人，至今仍未給賣房者全款。
他們陸續(xù)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，漸漸地，一個(gè)以炒房為目的、因民間借貸而出現(xiàn)資金斷鏈的涉嫌詐騙案展現(xiàn)在他們面前。
經(jīng)澎湃新聞?dòng)浾呱钊肓私猓纺车某捶磕Ｊ綖?，以非資金監(jiān)管方式與賣家簽訂合同，付完首付后獲得房產(chǎn)證，隨即向民間抵押房產(chǎn)進(jìn)而繼續(xù)借貸，獲得的貸款用以償付賣家、或者償還上一家借貸方，如此周轉(zhuǎn)反復(fù)。在買入賣出、抵押借貸多套房屋后，路某出現(xiàn)資金鏈斷裂，而一批賣家也因此既失去對房產(chǎn)的控制權(quán)，又未拿到全額賣房款。
多名受害者向澎湃新聞表示，他們在交易過程中受到路某和中介公司的欺騙，以為路某按規(guī)定向銀行借貸，并會(huì)如期付款，事發(fā)之后，他們才知道自己的房子已被抵押給他人。
澎湃新聞從多方信源了解到，一星期前，該名路姓男子因涉嫌合同詐騙罪被南京市秦淮區(qū)檢察院批捕。以路某為被告的房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、民間借貸糾紛一系列案件，也在2月份由南京中級人民法院指定將其統(tǒng)一交由該市建鄴區(qū)法院集中管轄、審理。
“總額加起來好幾千萬，都是大家的血汗錢?！倍嗝芎φ吆痛砺蓭煂ε炫刃侣?wù)f。
首付后房產(chǎn)被抵押
2016年6月，為改善居住條件和子女教育，南京胡女士將名下一套房屋掛在一些中介公司出售。9月，南京一家名為西屋置業(yè)的房屋中介公司找到她，向其介紹買家路某。在看過該中介公司的資質(zhì)證書后，胡女士與路某見面。
西屋置業(yè)負(fù)責(zé)人丁某告訴胡女士，路某開好車、有家族生意，具備購買實(shí)力。胡女士覺得，賣給誰都一樣，因此在西屋中介的促成下，雙方以非資金監(jiān)管的形式簽訂了交易額為630萬的買賣三方合約。
雙方約定，在支付完定金5萬元和首付121萬元后，路某將在12月份以銀行商業(yè)貸款性質(zhì)，將余款打到胡女士帳戶。如到期未付，則路某要么以現(xiàn)金支付，要么賠償違約金。
首付交畢，胡女士及丈夫便同路某一起去到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)。按約定，幾天后，新的房產(chǎn)證將出來，到時(shí)候再由買賣雙方及中介挑個(gè)時(shí)間一起到銀行去辦理抵押借貸手續(xù)。
但房產(chǎn)證出來后，路某說已聯(lián)系了銀行辦商業(yè)貸款，“說貸款快下來時(shí)會(huì)主動(dòng)聯(lián)系我們，讓我們?nèi)ャy行簽字?！?/p>
不過這句話成了一張空頭支票。后續(xù)幾個(gè)月，面對胡女士的詢問，路某每次都回復(fù)說“貸款順利”。當(dāng)年12月底，到了雙方約定交余款的日子，胡女士才發(fā)現(xiàn)余款并沒有到賬。胡女士開始警覺。
2017年1月9日，路某和丁某已多日不接胡女士電話，胡開始懷疑被騙了。當(dāng)日上午，胡女士去到西屋中介辦公地點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)人去樓口。而在門口，胡碰見了與她遭遇相似的其他賣房者，她們隨即以路某詐騙及中介合謀詐騙為名報(bào)案。
今年1月10日，胡女士去房產(chǎn)局查詢房屋合同時(shí)得知，其房產(chǎn)已于2016年10月12日，即房產(chǎn)過戶完成當(dāng)天，被路某抵押給了另兩個(gè)陌生的人。
幾十名受害者，幾千萬涉案房產(chǎn)
江蘇法德永衡律師事務(wù)所已經(jīng)摞起了一大沓委托書，委托人在南京從事各行各業(yè)，但委托的內(nèi)容卻大同小異。同胡女士一樣，他們都是在與路某的房屋交易中出了問題，拿不到余款，同時(shí)失去了房子。
接受這些委托的律師之一巫蓉告訴澎湃新聞，她手上目前大約有三十多戶受騙的客戶，戶均房產(chǎn)值300萬，這還不包括可能去其他律所的受害者。據(jù)該律所在南京市國土局不動(dòng)產(chǎn)登記中心對路某房產(chǎn)信息的查詢，目前在路某名下和其代持人名下的房產(chǎn)已多達(dá)上百套。
他們經(jīng)歷的過程基本一樣，大多是在西屋置業(yè)中介的撮合下，與路某簽訂了非資金監(jiān)管的協(xié)議，在未付完全款的情況下成功過戶，路某便將房產(chǎn)抵押給了他人，隨后一走了之。
從交易流程上來看，不少人覺得太過冒險(xiǎn)，為何不選擇資金監(jiān)管?為何在沒有任何保證的情況下就先辦過戶?
所謂的非資金監(jiān)管，即買方在支付首付后，就可以請賣家先過戶，隨即拿著新的房產(chǎn)證到銀行辦理抵押貸款手續(xù)。等商業(yè)貸款批下來，也就是余款打入賣家賬戶后，買家才能拿到房產(chǎn)證。
巫蓉告訴澎湃新聞，這一交易模式在南京當(dāng)前房屋買賣市場很普遍，其好處是“速度快”，如辦理資金監(jiān)管，買賣雙方在辦理過戶之前，需憑資質(zhì)在銀行辦理貸款，貸款再由第三方監(jiān)管直到過戶完成。相對于非資金監(jiān)管中路某的抵押貸款，“憑資質(zhì)貸款審核會(huì)更嚴(yán)格，因此整個(gè)過程相對較慢?！蔽兹乇硎?。
非資金監(jiān)管的保障是，賣家在買家付完首付后，要拿到銀行的《同意購房抵押貸款意向書》(簡稱“同貸書”)后，再同意過戶?！巴J書”的效力，在于房產(chǎn)部門過戶登記審核之后、買方拿到新的房產(chǎn)證之前，該房產(chǎn)證上已經(jīng)蓋上了表示房產(chǎn)已抵押給銀行的公章。
“但他們忽略了這點(diǎn)。”巫蓉說，大部分受害者都沒有拿銀行“同貸書”。
“第一次賣房，不知道要這個(gè)?！倍嗝芎φ邔ε炫刃侣勅绱吮硎?，“一般賣房都一手交給中介，中介是收費(fèi)的，我們以為它們是會(huì)保護(hù)雙方利益的，很多手續(xù)如何辦也都是中介提醒。但西屋置業(yè)沒有提‘同貸書’這回事?！?/p>
“中介說，在房產(chǎn)部門審核過戶手續(xù)之后、辦理貸款之前，新的房產(chǎn)證會(huì)保管在他們那。辦理貸款時(shí)會(huì)叫上我們賣方一起去銀行簽字?！辟u方葛先生對澎湃新聞?wù)f，中介畢竟是中間方，雙方也簽了保管房產(chǎn)證的協(xié)議，他當(dāng)時(shí)覺得應(yīng)該不會(huì)有什么問題。
浮出來的炒房模式
2月，路某的賣房人以路某涉嫌詐騙罪報(bào)案的越來越多，南京不同轄區(qū)的法院接到的關(guān)于路某的民事訴訟也越來越多。而除了賣房人，讓人意外地，這些人里還多了兩類人：資金方、買房者。
資金方是小貸公司或者個(gè)人，他們的出現(xiàn)讓賣房人終于知道了路某的炒房模式和他最終付不了房款的原因。
簽訂合同獲得房產(chǎn)證后，路某即向民間資金方抵押房產(chǎn)、用于借貸，貸款用以償付賣房人，或償還上一家借貸方，然后再將上一處被抵押的房產(chǎn)贖回賣出，所得的房款繼續(xù)買下一處房產(chǎn)，如此周轉(zhuǎn)反復(fù)。
這樣的模式在買入賣出、抵押借貸多套房屋后，出現(xiàn)了問題。民間借貸所需的利息、賣房市場的不確定，讓路某出現(xiàn)資金鏈斷裂，賣房人因此收回不了款，而資金方也沒有完全收回本息。
這一事實(shí)間接地影響到另一類人，即買路某房的人。當(dāng)多數(shù)賣房人漸漸發(fā)現(xiàn)不對勁并報(bào)案并提起訴訟后，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門將受害人的房產(chǎn)陸續(xù)做了保全，以提醒后續(xù)買房者勿購入可能涉案的房產(chǎn)。
陳先生便是在保全之前與路某簽訂了合同，他買下路某名下一處房產(chǎn)，按流程付了首付，過戶之時(shí)路某卻百般回避，經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)這此期間，該房產(chǎn)已被在路某之前的產(chǎn)權(quán)人保全。由此，陳先生首付未拿回，房子也未過戶給她。
“我的交易流程沒有問題，是最無辜的受害者?！标愊壬鷮ε炫刃侣劚硎?。
讓陳先生更尷尬的是，警方目前不受理他的報(bào)案，“警方說，從主觀上來講路某不是不想賣房子給我，而是房子被賣方保全了，因此這種事情不涉及詐騙。”
路某被批捕
所幸的是，澎湃新聞從多方渠道獲悉，一個(gè)多月前，路某被警方抓獲。一個(gè)星期前，南京市秦淮區(qū)檢察院以合同詐騙罪對路某正式批捕。
而西屋置業(yè)中介的負(fù)責(zé)人丁某，也在不久前被刑拘。目前，關(guān)于其涉嫌犯罪的偵查仍在進(jìn)行中。
據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)行政審批的人員向澎湃新聞介紹，西屋置業(yè)中介公司在2014年其中介資質(zhì)已經(jīng)過期，之后未在房產(chǎn)局重新備案。
但“根據(jù)我們掌握的情況，他們(西屋置業(yè)中介)與買賣雙方來辦理過戶時(shí)，一直沒有以中介的身份出現(xiàn)。從業(yè)務(wù)痕跡上來講，我們不知道他是中介?！痹撊耸空f，路某與賣房人在辦理過戶手續(xù)時(shí)大多簽的“自行交易”版合同，該合同不同于“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”版，從法律意義上講，可看做是沒有中介的參與。
受害賣房人對澎湃新聞表示，為了讓交易方少交稅，大多數(shù)買賣雙方都會(huì)簽訂“陰陽合同”，即交首付款之前的買、賣、中介三方合同(真實(shí)合同)，與在房產(chǎn)部門登記過戶時(shí)的三方合同(登記備案合同)并不一致。但在法律上，以房產(chǎn)部門登記的合同為準(zhǔn)。
“當(dāng)時(shí)我們也沒看清是自行交易還是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版合同，好像中介公司特地把合同封面去掉了。”陳女士對澎湃新聞表示。
中介由此在房產(chǎn)局的業(yè)務(wù)痕跡上得以免責(zé)，但賣房人又提出另一個(gè)問題，每次辦理過戶時(shí)程序都很快，“通常人家要排隊(duì)排一天，我們一兩個(gè)小時(shí)就辦好了。中介和路某是不是在房產(chǎn)局有內(nèi)應(yīng)?”
對此，南京市住房保障和房產(chǎn)局在2017年2月給法德永衡律師事務(wù)所的《關(guān)于協(xié)助追討路某拖欠購房款有關(guān)事項(xiàng)律師函的復(fù)函》中寫道，貴所反映房產(chǎn)局部分工作人員與中介關(guān)系密切、存在違紀(jì)等問題，我局已責(zé)成有關(guān)處室和紀(jì)檢部門認(rèn)真核查。
