“結(jié)婚”對(duì)象男女價(jià)格不同 婚前簽離婚協(xié)議避風(fēng)險(xiǎn)
外地戶口購(gòu)房者揭假結(jié)婚產(chǎn)業(yè)鏈
結(jié)婚之前先簽好離婚協(xié)議書,雙方蓋好手印。
如此反常做法的原因只有一個(gè),這本就是一樁為利益而締結(jié)的婚姻。男方為了能在北京買一套房,女方則是為了6萬(wàn)元人民幣。
這個(gè)“故事”還得從一對(duì)“北漂”夫婦的購(gòu)房經(jīng)歷說(shuō)起。
“北漂”多年,雖然掙了不少錢,但仍不具備北京買房資質(zhì)的張彬夫婦(化名),在兒子即將上幼兒園之際,決定“拼一把”,“給自己一個(gè)家”。
戶籍不在北京的張彬,因社保中斷兩年,沒(méi)有取得在北京購(gòu)房的資質(zhì),夫妻二人一直租房居住。兒子的降生,讓買房成為這個(gè)家庭的頭等大事。
2016年8月,張彬看中了北京市豐臺(tái)區(qū)一處100平方米的學(xué)區(qū)房,標(biāo)價(jià)560萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià),558萬(wàn)元成交。
接下來(lái),張彬要解決的便是購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題。
最開始,張彬曾研究過(guò)“強(qiáng)過(guò)”這一招。所謂“強(qiáng)過(guò)”,根據(jù)張彬的介紹是,房產(chǎn)中介找人,通過(guò)人為方式給沒(méi)有買房資質(zhì)的人過(guò)戶,關(guān)鍵在于找的這個(gè)人?！鞍凑罩薪榈恼f(shuō)法,這個(gè)人是個(gè)內(nèi)部人士,辦成這件事的費(fèi)用是10萬(wàn)元?！睆埍蛘f(shuō)。
不過(guò),張彬最終放棄了“強(qiáng)過(guò)”這個(gè)辦法,原因是“這個(gè)關(guān)鍵的人,我看不見摸不著,心里不踏實(shí),風(fēng)險(xiǎn)太大,一切都是中介在操縱”。
退而求其次,張彬選擇了“結(jié)婚”這個(gè)辦法。
“還是‘結(jié)婚’靠譜,起碼可以看見人?！痹趶埍蚩磥?lái),在這場(chǎng)“不光彩”的交易中,熟人顯然比陌生人更可靠。
張彬首先找到自己的一對(duì)北京夫婦朋友。
按照他們的計(jì)劃,這對(duì)北京夫婦離婚,將他們名下的房產(chǎn)全部過(guò)戶給男方。之后,張彬與妻子離婚,繼而與朋友結(jié)婚買房。
不過(guò),他們仔細(xì)研究之后發(fā)現(xiàn),北京朋友名下有兩套房產(chǎn)以及貸款,很難操作此事。另外,朋友的父母一再反對(duì),于是不了了之。
已經(jīng)談好了房?jī)r(jià),總不能卡在最后一個(gè)環(huán)節(jié)吧。就在張彬焦慮之際,賣房人給張彬介紹了一位大姐,目的就是通過(guò)結(jié)婚、離婚這套手續(xù),將房子過(guò)戶到張彬名下。
事情開始運(yùn)作,首先需要簽訂一份婚前協(xié)議,明確雙方結(jié)婚目的以及財(cái)產(chǎn)劃分。當(dāng)然,這份協(xié)議是無(wú)法得到公證的,因?yàn)椤耙姴坏霉狻薄?/p>
之后便是簽訂離婚協(xié)議。張彬找來(lái)一份制式離婚協(xié)議書,上面是這樣寫的:“離婚原因:感情不和;夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割:位于北京市豐臺(tái)區(qū)×××住房為男方婚前房產(chǎn),離婚后歸男方所有,雙方無(wú)其他共同財(cái)產(chǎn);夫妻共同債務(wù)及債券:上述歸男方房屋貸款離婚后由男方償還”。
“在結(jié)婚前,兩個(gè)人先在離婚協(xié)議上簽字,以防后面的風(fēng)險(xiǎn),這是很重要的問(wèn)題?！睆埍蛘f(shuō)。
在與妻子離婚之后,33歲的張彬與這名46歲的北京女性結(jié)為法律上認(rèn)可的夫妻。接下來(lái)的事情便是買房的相關(guān)手續(xù)以及貸款等。
按照2016年8月的相關(guān)政策,假結(jié)婚后的張彬有了在北京買房的資格,在房本上單獨(dú)署名,離婚后獲得住房。
“根據(jù)2016年10月的新政策,通過(guò)實(shí)行購(gòu)房網(wǎng)簽環(huán)節(jié),如果夫妻雙方一起買房,一方有購(gòu)房資格、一方?jīng)]有,那么就不能再出只有無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的一方名字的房本?！睆埍蛘f(shuō),“現(xiàn)在針對(duì)這樣的政策,化解辦法就是有購(gòu)房資質(zhì)者占1%,另一方真正要買房的那方占99%,在離婚協(xié)議上再注明放棄1%即可”。
即使面臨更大的風(fēng)險(xiǎn),但在張彬看來(lái),假結(jié)婚仍然有著巨大的吸引力,“因?yàn)榉勘旧献⒚鲗?duì)方只占1%的房產(chǎn),即使一套價(jià)值千萬(wàn)元的住房,也就10萬(wàn)元,相比買房資質(zhì)來(lái)說(shuō),都是可以付出的代價(jià)”。
也就是說(shuō),在實(shí)際運(yùn)作中,只要房本發(fā)下來(lái)了,假結(jié)婚購(gòu)房人士依然可以通過(guò)再更名的方式購(gòu)房。
一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨,在這場(chǎng)看似合理的交易背后,北京地下購(gòu)房指標(biāo)交易市場(chǎng)若隱若現(xiàn)。在一切“結(jié)束”之后,張彬?yàn)檫@筆“婚姻交易”付出了6萬(wàn)元。
據(jù)張彬透露,目前假結(jié)婚市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià),女性根據(jù)年齡為8萬(wàn)元至10萬(wàn)元,男性為5萬(wàn)元至8萬(wàn)元,“可能主要是女性比較難找,畢竟頻繁結(jié)婚離婚影響不好”。
這種交易快則一兩周完成,慢則幾個(gè)月,買房前雙方做個(gè)婚前財(cái)產(chǎn)公證,買完房就可以辦理離婚手續(xù)。一名房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員甚至將此形容為“政策型無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利”,由于其間存在暴利,吸引了部分房產(chǎn)中介以此為主業(yè)。
此外,記者注意到,此前為了封堵假結(jié)婚購(gòu)房,北京市出臺(tái)政策要求,夫妻之間進(jìn)行更名登記的,不能是貸款買房,所以一般只能是全款客戶才能夠迅速登記,貸款客戶得需要還完貸款后才能更名。于是,漫長(zhǎng)的還款期也就成了假結(jié)婚購(gòu)房人此前的主要顧慮。
對(duì)此,張彬告訴記者,只有一個(gè)破解方法,“全款”,此外別無(wú)他法。
“在北京‘3·17’樓市調(diào)控新政發(fā)布之后,‘認(rèn)房又認(rèn)貸’讓希望通過(guò)假結(jié)婚獲得購(gòu)房資質(zhì)的人后悔沒(méi)有早點(diǎn)行動(dòng)。雖然新政攔住了很多人,但是攔不住土豪?！睆埍蛘f(shuō),所謂貸款記錄這一項(xiàng),“對(duì)于土豪而言,可以說(shuō)是絕緣的。我知道有人就是‘借’購(gòu)房資格‘假結(jié)婚’全款買房,還真繞開新政了。比如說(shuō),一方面對(duì)沒(méi)有給原本有購(gòu)房資格的人任何貸款記錄,不影響以后購(gòu)房時(shí)享受低首付,另一方面,結(jié)完婚買完房再離婚,完全可以把房產(chǎn)直接留給沒(méi)有購(gòu)房資格的一方”。
“只是這樣就享受不到貸款購(gòu)房的好處了,北京房?jī)r(jià)這么高,真正土豪到這個(gè)程度的人,還是不多的?！睆埍蛘f(shuō)。
假結(jié)婚背后存在哪些法律問(wèn)題
為了買房,竟花錢跟陌生人領(lǐng)取“結(jié)婚證”。這樣的事聽起來(lái)未免讓人覺得可笑,但的確是事實(shí)。
如今,在北京、上海等一線城市,由于受購(gòu)房資格的限制,一些人為了買房子就把心思動(dòng)到了“假結(jié)婚”上,并形成了完整的利益鏈條。
有需求就會(huì)有市場(chǎng)。對(duì)于辦理“假結(jié)婚”的雙方來(lái)說(shuō),可謂各取所需,購(gòu)房者擁有了購(gòu)房資格,假結(jié)婚對(duì)象有了一筆額外收入,而且這種方式還“不違法”。因?yàn)閺奈覈?guó)現(xiàn)行的法律來(lái)看,公民有結(jié)婚和離婚的自由,不能從法律的角度認(rèn)定其婚姻無(wú)效或者追究法律責(zé)任,只能是從道德層面給予譴責(zé),但后者對(duì)于“假結(jié)婚”的約束力微乎其微。
不過(guò),在法律人士看來(lái),“假結(jié)婚”這種手段存在兩個(gè)問(wèn)題較為突出。
“假結(jié)婚”合法有效嗎?我國(guó)婚姻法第十條規(guī)定:有以下情形之一的,婚姻無(wú)效:(一)重婚的;(二)有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系的;(三)婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病,婚后尚未治愈的;(四)未到法定婚齡的。
“可見,‘假結(jié)婚’并不屬于我國(guó)婚姻法規(guī)定的婚姻無(wú)效情形,因此,只要履行了正常的結(jié)婚登記手續(xù),所謂的‘假結(jié)婚’其實(shí)是真結(jié)婚,婚姻關(guān)系成立且有效。”北京律師錢婷說(shuō)。
“假結(jié)婚”可以撤銷嗎?律師的答案是,不能。我國(guó)婚姻法第十一條規(guī)定:因脅迫結(jié)婚的,受脅迫的一方可以向婚姻登記機(jī)關(guān)或人民法院請(qǐng)求撤銷該婚姻。我國(guó)法律只規(guī)定了這一種婚姻可撤銷情形。
在“假結(jié)婚”之前,當(dāng)事人必然需要虛假離婚。對(duì)此,北京大學(xué)法學(xué)院教授、全國(guó)婦聯(lián)執(zhí)委馬憶南是這樣定義的,通謀離婚,是指婚姻當(dāng)事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時(shí)離婚,等目的達(dá)到后再?gòu)?fù)婚的離婚行為。
據(jù)馬憶南分析,通謀離婚具有以下基本特征:第一,雙方當(dāng)事人并無(wú)離婚的真實(shí)意思,不符合協(xié)議離婚的實(shí)質(zhì)條件;第二,雙方當(dāng)事人以離婚為手段,以達(dá)到共同的或者各自的目的,比如為了逃避債務(wù)、為了兩邊享受購(gòu)房的優(yōu)惠政策等;第三,雙方均有惡意串通離婚的故意,共同采取欺騙或者隱匿事實(shí)真相的方法,欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)以獲取離婚登記;第四,通謀離婚一般具有暫時(shí)性,待預(yù)期目的達(dá)到后,雙方通常會(huì)按約定復(fù)婚。不過(guò),也有一部分人弄假成真,離婚后置原先的約定于不顧,不愿復(fù)婚或者與他人再婚,從而引起糾紛。
在中國(guó)法學(xué)會(huì)婚姻家庭法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李明舜看來(lái),虛假結(jié)婚情況復(fù)雜,需要分類處理?！耙活愂墙杞Y(jié)婚謀取其他利益,如戶口、住房等,這類問(wèn)題更多需要完善其他制度來(lái)防范,而只要符合結(jié)婚條件則不宜認(rèn)定婚姻無(wú)效;一類是本來(lái)不符合結(jié)婚條件而弄虛作假欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)登記結(jié)婚的,則應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)致婚姻無(wú)效情形消失前認(rèn)定無(wú)效或可撤銷。對(duì)于導(dǎo)致婚姻無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任”。
對(duì)此,在今年全國(guó)兩會(huì)上,中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)中央委員會(huì)的黨派提案就涉及到了相關(guān)內(nèi)容。提案提到,婚姻欺詐和弄虛作假行為難以防范。如為達(dá)到個(gè)人目的“假離婚”,特別是在拆遷、買房、規(guī)避債務(wù)、子女升學(xué)等方面,通過(guò)弄虛作假的手段辦理婚姻登記。而現(xiàn)行的婚姻法和《婚姻登記條例》對(duì)此類行為并無(wú)相關(guān)規(guī)定,違法成本幾乎為零。提案建議明確規(guī)定虛假結(jié)婚和虛假離婚的法律效力,當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)不利于自己的法律后果,對(duì)于弄虛作假欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)的當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的拘留、罰款等行政責(zé)任。因一方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的虛假婚姻登記,給無(wú)過(guò)錯(cuò)方造成損失的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
“婚姻無(wú)戲言,表意即為真?；橐龅怯洐C(jī)關(guān)只看同意結(jié)婚的意思表示。不能僅以承擔(dān)拘留、罰款等行政責(zé)任來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題,這不是法治思路。當(dāng)事人要對(duì)自己的行為負(fù)責(zé),通過(guò)民事法律處理這些問(wèn)題,比如離婚和損害賠償?！瘪R憶南對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。
李明舜的意見是——弄虛作假的雙方都要受到處罰,如果是一方,則要在處罰的基礎(chǔ)上對(duì)另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。
此外,在法律人士看來(lái),“假結(jié)婚”購(gòu)房者明知是在鉆法律和政策空子,難以受到法律責(zé)任追究,但是從更深層次上講,這是法律信仰缺失的突出表現(xiàn),把“法無(wú)禁止即自由”無(wú)限地放大。
補(bǔ)繳社保個(gè)稅已有地下“黑市” 消除貸款記錄成新市場(chǎng)
違法獲取購(gòu)房資質(zhì)手段披露
對(duì)于各地的房地產(chǎn)限購(gòu)政策,一些人為了房子可謂絞盡腦汁。比如,在北京,外地戶籍“剛需族”找到了“假結(jié)婚”的方法,并且形成了一個(gè)市場(chǎng)。
除了“假結(jié)婚”,還有哪些違法突破政策取得購(gòu)房資質(zhì)的手段?《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了進(jìn)一步采訪。
三種違法方式形成地下市場(chǎng)
“補(bǔ)繳5年社保或者補(bǔ)繳納稅,或者辦理工作居住證,這三種方式也是取得在北京購(gòu)房資質(zhì)的慣用方法。”北京房產(chǎn)律師王樹德在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),“上述三種方式涉及到違法的問(wèn)題。”
“北京目前是不認(rèn)可通過(guò)補(bǔ)繳來(lái)獲得購(gòu)房資質(zhì)的,但市場(chǎng)上的確有人有‘能力’或者有‘資源’,能夠通過(guò)補(bǔ)繳得到購(gòu)房資質(zhì)。”王樹德,“比如,違法補(bǔ)繳5年納稅、違法辦理工作居住證(等同北京戶籍)等,其中補(bǔ)繳5年納稅的‘黑市’價(jià)在15萬(wàn)元左右,辦理工作居住證的‘黑市’價(jià)在12萬(wàn)元左右”。
不可否認(rèn),“炒房客”的存在是房?jī)r(jià)的主要推動(dòng)力,很多“炒房客”用金融杠桿炒房,多次貸款,頻繁換手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’軟肋,二套房標(biāo)準(zhǔn)如果執(zhí)行到位,可以打壓很大一部分的‘炒房客’。但是,針對(duì)此政策,已經(jīng)有人開始做起了‘消除貸款記錄’的生意。”王樹德對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō),北京“3·17”限貸新政能否起到作用,還要看對(duì)此類行為的打壓和處罰力度。
從業(yè)內(nèi)人士向記者提供的材料來(lái)看,目前的確有專門進(jìn)行消除貸款業(yè)務(wù)的人。比如,有業(yè)內(nèi)人士通過(guò)微信向記者表示,“可以消除貸款記錄,全國(guó)貸款記錄都可以消除,永久性消除。二套房可以做成首套房,七到十個(gè)工作日辦完,提供身份證復(fù)印件即可”。
調(diào)整個(gè)稅繳納期限為堵漏洞
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),通過(guò)鉆政策漏洞獲得購(gòu)房資質(zhì)的做法還有不少,比如,“通過(guò)一年只繳納一次個(gè)稅的做法來(lái)規(guī)避購(gòu)房政策”。
不過(guò),這樣的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地稅局和北京市建委發(fā)文嚴(yán)格審查購(gòu)房資格,“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為連續(xù)60個(gè)月在本市繳納個(gè)人所得稅(對(duì)于因工作變動(dòng)等原因造成未繳或補(bǔ)繳稅款且不超過(guò)三個(gè)月的,視為連續(xù)繳納)。
有人可能會(huì)說(shuō),5年不就等于60個(gè)月嗎?有什么區(qū)別?
“以前可以鉆的漏洞是,一年繳納一次個(gè)稅,5年繳納5次就可以買房了。但現(xiàn)在就是要連續(xù)繳納60個(gè)月。從時(shí)間上來(lái)看,雖然也是5年,但購(gòu)房者在5年時(shí)間內(nèi)不能辭職,這也是為了防范各類漏洞。按原來(lái)的政策,工作4年,第五年就算只工作一個(gè)月,但只要一次性繳納個(gè)稅,就屬于繳納了5年個(gè)稅,但現(xiàn)在的要求是要工作到第五年的第12個(gè)月。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析說(shuō)。
據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,過(guò)去,在繳社保和個(gè)稅繳納方面存在不同的政策要求?！吧绫Ｐ枰B續(xù)繳60個(gè)月,而個(gè)稅則可以一年繳納一次,這就使得繳社保的要求更高,而個(gè)稅繳納的要求相對(duì)低。從這個(gè)角度看,不排除有部分購(gòu)房者實(shí)際上采取個(gè)稅認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)去購(gòu)房,這顯然降低了購(gòu)房門檻”。
“所以,北京此次把個(gè)稅繳納和繳社保的模式統(tǒng)一,說(shuō)明個(gè)稅繳納也需要采取此類嚴(yán)格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。這也使得個(gè)稅繳納和繳社保的差別減少了。所以,此次北京市的政策也是規(guī)避部分購(gòu)房者鉆漏洞的做法,定性為嚴(yán)厲的而非放寬的政策?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
補(bǔ)漏政策將“細(xì)化再細(xì)化”
還有哪些漏洞存在?
“購(gòu)房市場(chǎng)的資金審核依然是比較困難的。比如,雖然最近不允許首付貸,但銀行可能會(huì)根據(jù)以前的貸款記錄打電話給購(gòu)房者,可以提供裝修貸,表面上看與購(gòu)房沒(méi)關(guān)系,但往往此類資金貸出來(lái)以后是否裝修就難以監(jiān)管了。類似消費(fèi)貸等方式也有類似的問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō),這些方式可以規(guī)避諸如“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京購(gòu)房新政。
另一個(gè)“突破口”則是各類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)平臺(tái)?！氨热?部分互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)可以給予貸款,雖然也沒(méi)有明確說(shuō)貸給購(gòu)房者,但很顯然,利息成本很高,基本上都是那些購(gòu)房者因首付不夠才借款,這種情況也有很多問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
針對(duì)上述漏洞,嚴(yán)躍進(jìn)建議后續(xù)可以采取三個(gè)措施。
“第一是縫縫補(bǔ)補(bǔ),對(duì)當(dāng)前有漏洞的地方,各地要打補(bǔ)丁,尤其是一些關(guān)系到二套房購(gòu)房資格認(rèn)定方面的內(nèi)容,比如說(shuō)會(huì)存在偽造證明來(lái)證明是首套而不是二套購(gòu)房。第二是加強(qiáng)懲罰,部分違規(guī)行為在于審核不嚴(yán),對(duì)于相關(guān)機(jī)構(gòu)需要查處和管制。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),第三是提示風(fēng)險(xiǎn)。漏洞背后往往會(huì)有很多糾紛,提示法律風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)是很關(guān)鍵的。
此外,嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析說(shuō),北京此次針對(duì)個(gè)稅繳納出臺(tái)政策,充分說(shuō)明了對(duì)當(dāng)前購(gòu)房資格認(rèn)定過(guò)程中的細(xì)節(jié)把握,“這也說(shuō)明在目前具體的政策執(zhí)行中,存在一些操作方面的問(wèn)題,也體現(xiàn)了政策精確化管控的導(dǎo)向”。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),從北京此類政策推測(cè),后續(xù)會(huì)延續(xù)“加碼再加碼”“細(xì)化再細(xì)化”,在一定程度上說(shuō)明當(dāng)前樓市調(diào)控過(guò)程中對(duì)于具體操作過(guò)程會(huì)提供各類配套的做法,這顯然也是希望讓政策落實(shí)更到位、更注重調(diào)控過(guò)程中的公平性。
