盡管美國加息給全球債券市場帶來壓力，但國內龍頭房企發(fā)行美元債券依然備受機構投資者追捧。

3月17日，中國恒大（HK.3333）發(fā)布公告，公司成功發(fā)行3年期與5年期合共15億美元優(yōu)先票據(jù)。這成為亞洲房地產(chǎn)企業(yè)高收益?zhèn)袌鍪飞献畲笠?guī)模的美元債紀錄。

在以超高速發(fā)展成為國內房企一哥的同時，恒大偏高的負債率一度成為投資者不斷拷問其財務安全的焦點。如今，恒大為何又能獲得眾多知名境外投資機構的青睞？

豪華投資者陣容

記者了解到，恒大15億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行受到投資者熱烈的反應，不僅獲得5倍超額認購，融資成本也明顯下降，其中3年期定價7%，較初始價格指引降低50個基點，票息率創(chuàng)造恒大美元債券的最低紀錄；5年期定價8.25%，較初始價格指引降低25個基點。

“隨著美國進入加息周期，10年期美元國債利率持續(xù)上揚，加大了企業(yè)在海外的發(fā)債難度。”一位債券分析師向記者表示，在相對不利的市場環(huán)境下，恒大完成15億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，并獲得投資者超額認購，顯示出投資者對恒大的高度認可。

值得注意的是，本次參與認購的投資者堪稱“國際豪華陣容”，包括貝萊德（Blackrock）、富達（Fidelity）、安聯(lián)（Allianz）、威靈頓（Wellington）、野村（Nomura）等國際知名投資機構。

“國內房地產(chǎn)行業(yè)正在不斷分化，大型房企依然保持高速增長，且資產(chǎn)狀況十分健康，但大量中小型房企在經(jīng)歷洗牌潮，逐漸被邊緣化甚至退出市場”，上述分析師認為，大型投資機構在選擇債券時會更加謹慎，像恒大這樣的龍頭房企發(fā)債更容易獲得追捧。

“高負債”為何獲青睞

2016年，恒大實現(xiàn)銷售額3733.7億，一舉將萬科拉下蟬聯(lián)了逾十年的“一哥”寶座。然而，規(guī)模上的快速提升的同時，恒大的負債率也有所上升。2016年中期業(yè)績報告顯示，其凈負債率達92.9%，資產(chǎn)負債率為81.8%，在行業(yè)處于偏高水平。

對于債券投資者而言，負債率往往是衡量投資安全性的一個重要指標。被貼上“高負債”標簽的恒大又為何能獲得境外投資者的認可？

在上述分析師看來，越來越多境外投資者意識到，房企的負債率并不能反映企業(yè)真實的財務狀況，其核心原因在于房企前期購買的土地雖然不斷增值，但按照會計準則要求，土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產(chǎn)計算。如果將土地增值因素計算在內，很多擁有高土儲的房企負債率將大幅度降低。

根據(jù)恒大2016年中報，其土儲量達1.86億平方米，連續(xù)多年位居全國第一。國際著名評估機構世邦魏理仕對其2016年中期土地儲備進行的評估結果：其土地原值為2595億元，評估總值為5700億元，土地增值額為3105億元，扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后凈增值1164億元，計入凈資產(chǎn)后，恒大的凈負債率僅為56.7%，資產(chǎn)負債率相應降至73.3%，恒大的實際負債率其實并不高，也因此獲得了投資者的認可。

“雖然資本市場一度對恒大以高杠桿換取高成長的戰(zhàn)略有所爭議，但投資者逐漸意識到，高負債背后被掩蓋的是恒大擁有大量優(yōu)質土地儲備”，上述分析師認為，再“好看”的負債率，也不能保證房企在激烈競爭的土地市場中拿到足夠的優(yōu)質土地以持續(xù)發(fā)展。此次發(fā)債受到熱捧，恰恰證明了恒大超常規(guī)的拿地戰(zhàn)略極具前瞻性。

資本結構將進一步優(yōu)化

對于債券投資者而言，企業(yè)的償債能力是關注的重點，銷售回款與現(xiàn)金余額越高，往往代表企業(yè)的償債能力越強。資料顯示，恒大2016年實現(xiàn)銷售回款3008.9億，現(xiàn)金余額3043億，兩項數(shù)據(jù)均位居行業(yè)首位，足以證明恒大擁有極強的償債能力。

但更重要的是，恒大從未發(fā)生過一筆外債違約，即便在2008年金融危機時也是如此，國際投資者對恒大的償債能力從此充滿信心。恒大的境外債券為投資者帶來了豐厚的回報，自然也受到投資者的追捧。

此外，在啟動回歸A股后，今年1月恒大宣布引入中信、中融、華信、山東高速等八家戰(zhàn)略投資者，合共引入投資300億，業(yè)內還預計恒大或將引入第二輪不超過150億的戰(zhàn)略投資。

“戰(zhàn)略投資者的引入，將大幅增厚恒大的凈資產(chǎn)，帶動凈負債率下降，極大改善資產(chǎn)負債表，為未來幾年的業(yè)績增長打開空間”，上述市場人士認為，這些潛在“利好”已經(jīng)被境外投資者所看到，這也是他們對恒大投下信心一票的重要原因。