部分房企將因高價(jià)拿地陷入困局

　　聚焦樓市調(diào)控新政

編者按：國慶節(jié)期間，樓市不平靜，22個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控新政，限購、信貸等多重政策并用，這些政策將對限購城市帶來怎樣的影響，今日本報(bào)聚焦樓市新政，希望提供有益的價(jià)值參考。

■本報(bào)記者 王麗新　

9月30日晚間至10月9日，短短10天時(shí)間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策， 重啟限購之外，信貸政策從嚴(yán)，并從供地量和限價(jià)等多方面出擊，抑制投資需求，防止房價(jià)過快上漲。

從政策內(nèi)容看，除北京、深圳、合肥、蘇州、東莞等城市限購限貸、限價(jià)較為嚴(yán)厲外，此輪收緊性政策密集出臺(tái)，將降低四季度房地產(chǎn)市場溫度。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，上述熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)大幅降價(jià)的個(gè)案現(xiàn)象，市場也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客開始退場，核心城市的周邊城市也會(huì)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場，這一過程可能會(huì)延續(xù)到2018年上半年。

值得關(guān)注的是，此輪調(diào)控政策對于信貸、限價(jià)等方面的調(diào)整將對地王項(xiàng)目施以重壓。張宏偉認(rèn)為，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過房價(jià)上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧?/p>

調(diào)控加碼城市還將擴(kuò)容

“從短短10天內(nèi)，20多個(gè)城市集中全面出臺(tái)政策來看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策，最后有可能將有20個(gè)-30個(gè)城市加入調(diào)控陣營，包括北京周圍、上海周圍、深圳周圍，以及8月份-9月份房價(jià)上漲排名前30位的城市，都很可能出臺(tái)力度不一的調(diào)控政策。

事實(shí)上，此輪調(diào)控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺(tái)政策力度不大的城市以壓力，預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼“打補(bǔ)丁”。

至于此輪調(diào)控政策密集出臺(tái)的背后原因，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房價(jià)上漲過快過于集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。

張大偉表示，當(dāng)下各種消費(fèi)貸、抵押貸很大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果央行收緊這些政策，那么對房地產(chǎn)市場的影響將比這一輪調(diào)控更大。

瞭望智庫研究員慈冰接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年信貸一大半都給了房地產(chǎn)，明年還想保持今年漲勢，全部新增信貸給房地產(chǎn)都不夠。失去流動(dòng)性市場必然萎縮，之后，房價(jià)能不能橫盤穩(wěn)住、房子能不能賣出去，都是大疑問。市場最大可能是單邊下行。

此外，慈冰認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控原則是“因城施策”，不搞“一刀切”，目標(biāo)是穩(wěn)一線城市、控二線城市、搞活三、四線城市。但以往實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，一定是源于一、二線城市，并進(jìn)而影響帶動(dòng)三、四線城市，市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。因而，在目前的市場情況下，中央政府并未出臺(tái)全國性收緊政策，根本原因是避免市場預(yù)期改變，市場信心缺失。但目前觀察的情況是，各地方政府調(diào)控政策趨緊明顯，力度持續(xù)加大，可以預(yù)計(jì)，持續(xù)時(shí)間至少到明年下半年。

不過，張宏偉表示，當(dāng)全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會(huì)外溢到其他城市，這對于上述非熱點(diǎn)城市來講，可能迎來“活”的時(shí)機(jī)，尤其是對于庫存去化周期小于15個(gè)月的城市來講，有可能在這一輪三、四線城市復(fù)蘇大潮中率先好轉(zhuǎn)，市場也會(huì)因此活躍起來。

但是，投資客、加杠桿入市需求將撤離，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)將會(huì)結(jié)束，運(yùn)營狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業(yè)壓力尤重。

地王將受累

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年是全國地王出現(xiàn)最多刷新歷史記錄的一年，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%，全年超過10億元的地塊高達(dá)405宗、溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)211宗，均創(chuàng)造了歷史記錄。

張宏偉也稱，如果按照部分城市土地新政，有些地王還需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間也遭到限制，這些地王將陷入困局?？梢灶A(yù)見，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么這些項(xiàng)目很難通過房價(jià)上漲獲得收益。這意味著，去年下半年至今的的地王項(xiàng)目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь?，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企。

慈冰也表示，加大查處違規(guī)入市資金、大幅提高首付比例等措施會(huì)對高端住宅市場產(chǎn)生較大影響。一線城市高端住宅會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市的狀況，大量持有“地王”的開發(fā)企業(yè)面臨較大壓力。

張宏偉則直言，因激進(jìn)拿地王的部分房企可能受制于投資客的離場以及此輪調(diào)控的影響，而最終被動(dòng)退出房地產(chǎn)市場。他表示，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右， 2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間，而隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。屆時(shí)，其將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。屆時(shí)，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，有可能會(huì)遇到資金鏈斷裂的危機(jī)，那么，將極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。