“北上廣”區(qū)域拍賣房則“手慢無”

購買司法拍賣房可能需要支付十余萬元甚至幾十萬元的過橋貸款費用，因此房屋總價或與正常二手房相差無幾

■本報記者 毛宇舟

商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)的力度正在進(jìn)一步加大。

《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，淘寶的司法拍賣平臺上，不少銀行已經(jīng)將不良資產(chǎn)包上架進(jìn)行拍賣，不少三拍的資產(chǎn)包甚至打四折甩賣，然而令人遺憾的是，這些資產(chǎn)包大多仍然無人接手。

不良資產(chǎn)包無人買，但“北上廣”地區(qū)的司法拍賣房產(chǎn)卻被追捧。以北京地區(qū)房產(chǎn)為例，淘寶司法拍賣平臺最近兩個月上架的百余套房產(chǎn)類不良資產(chǎn)，只有一成流拍，而且流拍的房屋大多都是總價高昂的店鋪與商用房，居民自住房且總價在300萬元以下的，幾乎全部被搶購。

不良資產(chǎn)包無人問津

根據(jù)中國銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，截至2016年二季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額近1.4萬億元，商業(yè)銀行不良貸款率1.81%，較上季末上升0.06個百分點，商業(yè)銀行不良貸款率連續(xù)第12個季度上升。與之相對應(yīng)，銀行處置不良資產(chǎn)的力度也在進(jìn)一步加大。

此前，銀行的不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓主要通過批量轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行處理。根據(jù)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》第3條規(guī)定：“批量轉(zhuǎn)讓是指金融企業(yè)對一定規(guī)模的不良資產(chǎn)(10戶/項以上)進(jìn)行組包，定向轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司的行為”。

因此，在很長的一段時間內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)主要批量轉(zhuǎn)讓給華融、長城、東方和信達(dá)4家金融資產(chǎn)管理公司。但是中小銀行議價能力低，資產(chǎn)處置的打折程度狠，不良資產(chǎn)的批量轉(zhuǎn)讓成為“雞肋”，因此尋求新的不良資產(chǎn)包處置渠道，對于銀行來說迫在眉睫。

《證券日報》記者注意到，在淘寶司法拍賣平臺上，目前共有10個資產(chǎn)包正在拍賣，起拍價在2000萬元左右。不過，這些資產(chǎn)包大多已經(jīng)是第三次拍賣，也就是說，前兩次均流拍，第三次拍賣也是變賣前的最后一次競價，價格也大多已經(jīng)為資產(chǎn)包實際債權(quán)金額的四折至六折。

以某股份制公司南昌分行享有的江西省振興物資有限公司債權(quán)資產(chǎn)為例，債權(quán)金額3887.46萬元（截至2016年1月6日），債權(quán)對應(yīng)抵押物為豐城市錦鴻汽車服務(wù)城發(fā)展有限公司的房地產(chǎn)，此次掛牌價格為2500萬元，約為實際債權(quán)金額的六五折，然而這樣的價格也只是吸引了700人次的點擊，目前仍無人報名，流拍幾率較大。

不僅六五折“甩賣”無人理睬，四折也依然不能滿足潛在的購買者。上述南昌分行享有的江西順本實業(yè)投資有限責(zé)任公司債權(quán)資產(chǎn)，債權(quán)金額3088.38萬元（截至2016年5月18日），債權(quán)對應(yīng)抵押物為抵押人李沛霖名下的房產(chǎn)。房產(chǎn)全部為商鋪，評估價值為4014.70萬元。這筆拍賣的最終起拍價僅為1600萬元，也就是四折，根據(jù)拍賣規(guī)定，一人報名且出價，即可成交，卻仍無一人報名。

北京拍賣房手慢搶不到

與不良資產(chǎn)包拍賣平臺的冷清不同，拍賣房尤其是“北上廣”區(qū)域拍賣房的火爆，幾乎到了手慢搶不到的地步。

例如，北京市西城區(qū)（榮豐2008）8區(qū)8號樓一處房產(chǎn)于9月6日拍賣，此次拍賣吸引了35人次的報名，經(jīng)過79人次競價，13次延時競價，最終以490萬元成交，而實際起拍金額僅424萬元。再如北京市西城區(qū)平原里的一處房產(chǎn)，共有16人次報名參與，93次競價，10次延時競價，最終成交價為389萬元，而起拍價只有242萬元，147萬元的價差足以說明這套房屋的吸引力。

這樣的搶購并非個例?！蹲C券日報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近兩個月，北京地區(qū)起拍金額低于300萬元、且性質(zhì)為住宅的房產(chǎn)拍賣九成以上會成交，極少流拍。而商住房、商鋪以及起拍價格在500萬元以上的拍賣，則流拍幾率較大。

在9月6日進(jìn)行拍賣的10起拍賣中，僅有一筆流拍，其他拍賣均為第一次拍賣就獲得成交。而這筆流拍正是屬于金額較大類型，總價4520萬元，僅保證金就高達(dá)500萬元。

鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報》記者，拍賣房的價格確實誘人，很多房屋的變賣價格已經(jīng)在市場價的六折左右，但是其中存在一些不確定性，例如房屋騰挪困難、有其他相關(guān)債務(wù)糾紛以及水電費欠費等問題。此外，拍賣房產(chǎn)需要付給拍賣公司百分之三到百分之五不等的費用，再加上稅費，對于買房者而言也是一筆不小的支出。

另據(jù)本報記者了解，目前支持司法拍賣房貸款的銀行較為有限，僅有部分銀行在部分地區(qū)給予拍賣房貸款政策。例如，浦發(fā)銀行在蘇州、北京、上海三地可以開展司法拍賣房的貸款業(yè)務(wù)，其他地區(qū)則沒有相關(guān)政策。中信銀行則僅在福建省提供拍賣房貸款，南京銀行僅在北京市提供拍賣房屋貸款，上海銀行則僅在上海市提供拍賣房貸款。

對于部分換房人來說，購買司法拍賣房的成本也較高。雖然通過鏈家等中介機(jī)構(gòu)可以獲得房屋抵押的過橋貸款，但是利率較高，一個月大約要支付2%的利息，且目前北京部分地區(qū)房產(chǎn)過戶排號困難，往往要等兩到三個月才可以完成過戶，其中的過橋貸款費用大多十余萬元甚至幾十萬元，這樣算下來房屋總價與正常二手房可能相差無幾。