文：方正宏觀任澤平

本文不代表《財(cái)經(jīng)》立場(chǎng)，觀點(diǎn)僅供參考

近期房?jī)r(jià)大漲，地王頻出，過(guò)去幾十年中國(guó)房?jī)r(jià)保持了只漲不跌的不敗神話，2014-2016年更是在主要經(jīng)濟(jì)體中漲冠全球，這是什么原因?qū)е碌?2015年中，作者曾提出“一線房?jī)r(jià)翻一倍、三四線漲不動(dòng)”，被評(píng)為十大商業(yè)經(jīng)典，并被驗(yàn)證。

最近關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫大、抑制資產(chǎn)泡沫、熱點(diǎn)城市推出新一輪調(diào)控等的討論再起。那么，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?房子還能買(mǎi)嗎?

1、什么決定房?jī)r(jià)?

在預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎”之前，我們首先要弄明白“什么決定房?jī)r(jià)”。

1.1 商品房供求：居住需求和投機(jī)需求，商品屬性和金融屬性

商品房和所有商品一樣，價(jià)格由供求決定。供給過(guò)程也就是商品房的生產(chǎn)過(guò)程，包括土地購(gòu)置、新開(kāi)工、竣工、庫(kù)存等。供給受需求引導(dǎo)，因此我們重點(diǎn)分析需求。

商品房需求包括居住需求和投機(jī)需求，分別對(duì)應(yīng)商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮(zhèn)化、居民收入、人口結(jié)構(gòu)等有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的商品屬性。投機(jī)需求主要跟貨幣投放和低利率有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的金融屬性。