那些陸續(xù)“到期” 的房子該怎么辦
法學(xué)專家：土地續(xù)期不能按使用權(quán)出讓收費(fèi)
秦夕雅 邵海鵬 吳斯丹
近日媒體關(guān)于溫州“20年到期房”的報(bào)道，引發(fā)了遠(yuǎn)超溫州本身的關(guān)注。
據(jù)溫州媒體報(bào)道，連日來(lái)當(dāng)?shù)夭糠质忻褚蚍课萃恋厥褂媚晗薜狡诨蚣磳⒌狡?，面臨花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇。在這一消息迅速發(fā)酵之際，溫州市國(guó)土局上周末回應(yīng)稱，近期媒體報(bào)道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀，但也承認(rèn)住宅用地使用權(quán)面臨續(xù)期的問(wèn)題給群眾帶來(lái)不便，已著手研究相關(guān)方案。
無(wú)論誤讀與否，此事畢竟刺痛了有房者的敏感神經(jīng)。接下來(lái)人們會(huì)問(wèn)：以后陸續(xù)“到期”的房子，該怎么解決?
《物權(quán)法》起草者之一、中國(guó)人民大學(xué)常務(wù)副校長(zhǎng)王利明對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。不過(guò)，所謂“自動(dòng)續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。
在無(wú)章可循的情況下，對(duì)于溫州的“20年到期房”現(xiàn)象，一些接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的專家建議采取補(bǔ)交50年土地出讓金的方式，恢復(fù)跟其他地方一樣的70年，等待實(shí)施細(xì)則出臺(tái);對(duì)于更多未來(lái)70年土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題，部分法學(xué)專家表示，即使是有償續(xù)期，也要比土地出讓標(biāo)準(zhǔn)低很多才合理。
溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來(lái)，為充分討論“如何續(xù)期”留足時(shí)間。
溫州：20年期限如何補(bǔ)?
據(jù)溫州媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)夭糠肿≌?0年土地使用權(quán)到期或即將到期，續(xù)期價(jià)格高達(dá)房?jī)r(jià)的1/3。
溫州市國(guó)土局上周末稱，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但具體如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，所謂“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是誤讀。
溫州市國(guó)土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題。基層國(guó)土部門在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來(lái)不便。對(duì)此，溫州市國(guó)土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問(wèn)題。
城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度始于1990年。當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院頒布條例規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。此后，溫州市區(qū)開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作。在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
從去年開(kāi)始，溫州這批20年期限的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英則對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，地方政府的這種分檔肯定是不規(guī)范的做法，需要補(bǔ)交50年出讓金，恢復(fù)跟其他正常地方一樣的70年。至于如何補(bǔ)交，黨國(guó)英稱，現(xiàn)在當(dāng)然要按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)補(bǔ)交，或者是雙方協(xié)商讓步，目前確實(shí)沒(méi)有法律規(guī)定。
《物權(quán)法》起草人之一、中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，首先應(yīng)該明確的是，《物權(quán)法》規(guī)定的是70年，但當(dāng)事人約定為20年，那不管是70年還是20年，都是有效的，到期后自動(dòng)續(xù)期也應(yīng)該是有效并適用的。
在當(dāng)前尚無(wú)土地使用權(quán)續(xù)期實(shí)施細(xì)則的情況下，楊立新建議，可以將20年統(tǒng)一續(xù)期到法律規(guī)定的70年。具體辦法是，按照20年前土地出讓金的價(jià)格，補(bǔ)齊20年和70年之間的差價(jià)即可。這樣政府利益沒(méi)有受損，同時(shí)也保護(hù)了百姓權(quán)益，可行性較高。
農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂(lè)也稱，起初的分檔是溫州當(dāng)?shù)氐摹白赃x動(dòng)作”，而非全國(guó)性行為?，F(xiàn)在需要跟購(gòu)房人協(xié)商，將問(wèn)題解決掉，按照協(xié)商價(jià)格將剩下的50年補(bǔ)滿。等到全國(guó)70年居住用地出讓年限都到期了，再服從中央統(tǒng)籌安排。
專家：續(xù)期收費(fèi)應(yīng)從低
盡管暫時(shí)無(wú)章可循，但王利明建議，起碼要有明確指導(dǎo)性原則，“我個(gè)人認(rèn)為，續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費(fèi)和土地出讓的收費(fèi)等同起來(lái)。”
中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時(shí)，社會(huì)就有這個(gè)疑慮：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，如何續(xù)、是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是什么，法律上沒(méi)有明確規(guī)定。但當(dāng)時(shí)面臨土地到期的情況還比較少，所以沒(méi)有做更深入的討論。
孟強(qiáng)分析稱，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過(guò)出讓的方式讓渡給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說(shuō)政府已經(jīng)設(shè)定過(guò)一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期，不是說(shuō)70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動(dòng)延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。
“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，就相當(dāng)于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓來(lái)收費(fèi)，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地?！泵蠌?qiáng)說(shuō)。
楊立新介紹，未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)即將啟動(dòng)民法典分則的修訂工作，在涉及《物權(quán)法》時(shí)如果能對(duì)“自動(dòng)續(xù)期如何續(xù)、續(xù)多久、有償還是無(wú)償、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等問(wèn)題拿出一個(gè)明確意見(jiàn)，是最好的情況。
“但是，目前看起來(lái)編纂《民法典》的時(shí)間比較緊，《物權(quán)法》能不能做那么大的修改還存在不確定因素?！睏盍⑿卤硎?。
深圳：續(xù)期需補(bǔ)交地價(jià)的35%
盡管溫州“20年到期房”有其特殊性，但全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問(wèn)題遲早也會(huì)出現(xiàn)。其中，70年到期是老百姓(51.580, 0.00, 0.00%)比較熟悉的情況。
之所以確定70年這一期限，廖洪樂(lè)稱，是因?yàn)榭紤]到中國(guó)的改革是“走一步看一步”的漸進(jìn)式改革，要是當(dāng)初就提永久的話，反對(duì)聲音肯定極大，才不得不提出時(shí)間段。
事實(shí)上，這在根本上涉及房地分離的情況如何解決。即城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度，居住用地出讓有70年的最高年限，但附著其上的房屋屬于私有。
廖洪樂(lè)表示，如果“房地合一”的話，就是土地私有。不私有的話，就“合一”不了。主要有意識(shí)形態(tài)的考慮，要破局還是比較困難的。最好的辦法就是將問(wèn)題擱置，讓后來(lái)人來(lái)解決。
王利明說(shuō)，在《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，當(dāng)時(shí)關(guān)于要不要收費(fèi)、怎么收費(fèi)的問(wèn)題就引起了非常激烈的討論，后來(lái)立法回避了這個(gè)問(wèn)題。
截至目前，國(guó)家仍未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，但在深圳，到期房產(chǎn)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)實(shí)行了12年。
2004年4月，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)?！兑?guī)定》稱，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。
補(bǔ)交地價(jià)要依照什么標(biāo)準(zhǔn)?《規(guī)定》做出了詳細(xì)說(shuō)明：在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土管理部門定期公布。
深圳之所以較早出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，是緣于特區(qū)成立初期的歷史遺留問(wèn)題。1980年8月，深圳特區(qū)正式成立，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地，其中商業(yè)用地的使用年限為20年。到2000年時(shí)，深圳國(guó)際商業(yè)大廈因土地使用權(quán)到期引發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)議，推動(dòng)了《規(guī)定》的出臺(tái)。
