自動(dòng)駕駛時(shí)代即將到來，世界將會(huì)因?yàn)樗鼈兌淖?。關(guān)于自動(dòng)駕駛汽車的“一級(jí)”效應(yīng)人們已經(jīng)寫了很多：比如可以減少交通事故，讓駕駛變得更舒適，或者讓專職的司機(jī)失業(yè)等等。但更重要的是，它也會(huì)帶來更深層次的“二級(jí)”效應(yīng)——交通流動(dòng)性的改善將會(huì)促使我們重新審視生活中的基本假設(shè)。文章發(fā)表在Medium上，題為“~$1 trillion of real estate is on the move … here’s why”。由36氪編譯。
讓我們從房地產(chǎn)行業(yè)開始。汽車的出現(xiàn)，重塑了美國(guó)的建筑環(huán)境——把人們從城市中心趕向郊區(qū)，使得大型購物商場(chǎng)成為可能。很顯然，自動(dòng)駕駛汽車也很有可能會(huì)對(duì)城市和郊區(qū)產(chǎn)生同樣的影響。
大約1959年的時(shí)候，賓夕法尼亞州萊維敦鎮(zhèn)。汽車的出現(xiàn)使其成為可能，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)造就什么樣的城鎮(zhèn)？
為了研究自動(dòng)駕駛汽車對(duì)房地產(chǎn)的影響，我們建立了一個(gè)專有的模型，它的數(shù)據(jù)量級(jí)超過了100萬，可以在較細(xì)的顆粒度層面預(yù)測(cè)交通流動(dòng)性的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生怎樣的影響。在這篇文章中，我們將分享一些發(fā)現(xiàn)。
超萬億的地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移
我們保守地估計(jì)，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)撬動(dòng)美國(guó)13個(gè)主要城市超1萬億美元的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，使其價(jià)值發(fā)生轉(zhuǎn)移。
由交通便利（如臨近地鐵公交、短途通勤）等產(chǎn)生的溢價(jià)將會(huì)轉(zhuǎn)移到交通不便（如長(zhǎng)途通勤，遠(yuǎn)離市中心）的住宅上。
也許，你會(huì)認(rèn)為預(yù)估1萬億美元似乎有些過高，但請(qǐng)記住，房地產(chǎn)市場(chǎng)是巨大的——據(jù)Zillow估計(jì)，美國(guó)的住宅地產(chǎn)價(jià)值高達(dá)29.6萬億美元。在這13個(gè)城市里，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)驅(qū)動(dòng)2%至13%的價(jià)值轉(zhuǎn)移。下面這個(gè)圖表中詳細(xì)展示了哪些城市受到影響會(huì)更大一些。
1萬億的規(guī)模有多大的呢？這比?？松梨冢譅柆敽湍Ω笸ǖ氖兄悼偤瓦€要多。在這個(gè)價(jià)值轉(zhuǎn)移的過程中，將會(huì)出現(xiàn)很多的財(cái)富機(jī)會(huì)，但也會(huì)有很多人將會(huì)遭受失敗。
為什么？住宅選擇將會(huì)影響到我們的生活
讓我們從自動(dòng)駕駛將會(huì)帶來的三個(gè)簡(jiǎn)單影響開始：
1、自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)使通勤變得更舒適，人們會(huì)愿意住得更遠(yuǎn)：如果你能夠在床上睡覺、看電視或者處理電子郵件，而不是集中注意力開車如果你在看電視、打盹兒或回復(fù)電子郵件，而不是集中注意力開車。那么40分鐘的通勤就是另外一回事兒了。通勤質(zhì)量上的一個(gè)微小變化將改變數(shù)百萬人在何處居住的決定。
2、自動(dòng)駕駛汽車甚至可以縮短通勤時(shí)間：這個(gè)問題引起了很多的爭(zhēng)議。一些人認(rèn)為，車輛之間的通信，將會(huì)使每條車道上增加更多的車輛，而且車速也會(huì)提高，從而減少行車時(shí)間。但另一些人則反駁說，更便宜、更舒適的交通工具將會(huì)產(chǎn)生“誘導(dǎo)需求”，促使更多的人乘坐自動(dòng)駕駛汽車出行，這將抵消其帶來的好處。這將產(chǎn)生什么樣的影響目前還是一個(gè)未知數(shù)，但是減少路程上耗費(fèi)的時(shí)間，將會(huì)產(chǎn)生巨大的積極影響。
與人類駕駛的汽車相比，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)使交通流量變得更大（來源：Friedrich 2016）
3、自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)使公共交通工具消失：大多數(shù)城市的公共交通已經(jīng)在財(cái)政上陷入了困境，并且市場(chǎng)份額也在逐漸被Uber侵蝕。跟不用說跟高效按需且能夠提供便利和舒適出行體驗(yàn)的自動(dòng)駕駛汽車車隊(duì)相比了。所以，我們預(yù)測(cè)由公共交通帶來的溢價(jià)將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移。
簡(jiǎn)而言之，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)壓縮人們空間上的距離（通過減少交通時(shí)間或使交通更加便利），從而改變支配財(cái)產(chǎn)價(jià)值的空間關(guān)系。數(shù)以億計(jì)的美國(guó)人將重新考慮他們居住的地方與他們需要去的地方。企業(yè)和雇主也會(huì)做受到同樣的影響。
毫無疑問，這些變化會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響。在下一節(jié)我們將探討在哪里和多少。
模型：自動(dòng)駕駛汽車隊(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響
因素1：開車到市中心的距離
下午5點(diǎn)，郊區(qū)到舊金山市中心的通勤時(shí)間，紅色戴表為60分鐘，藍(lán)色代表45分鐘。
關(guān)于這一話題，雖然已經(jīng)有很多人討論過了。但大多數(shù)的研究都是在1960年-2000年之間進(jìn)行的，而且也不都全面，都只是針對(duì)單一的城市。隨著現(xiàn)代數(shù)據(jù)的增多以及數(shù)據(jù)分析技術(shù)的發(fā)展，我們進(jìn)行了更加全面的分析。
在這項(xiàng)分析中，我們將會(huì)把交通出行數(shù)據(jù)與美國(guó)13個(gè)主要城市的80英里范圍內(nèi)的19萬+，且在6個(gè)月內(nèi)的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)結(jié)合起來。并且將其與公共人口數(shù)據(jù)以及最先進(jìn)的交通數(shù)據(jù)庫——谷歌Map進(jìn)行了整合。
在當(dāng)下，開車到市中心的時(shí)間會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響呢？這可能有助于我們理解將來會(huì)發(fā)生什么樣的變化。
讓我們從一個(gè)相對(duì)清晰的例子開始：華盛頓特區(qū)：
在華盛頓特區(qū)，開車到市中心的時(shí)間能解釋61%的房產(chǎn)價(jià)值變化。但這并不適用于其他城市，不過在華盛頓特區(qū)，就是這樣的一個(gè)情況。
僅從這張圖表（不考慮其他因素）來說，你可以得出這樣的結(jié)論：對(duì)于一套價(jià)值37.6萬美元的房產(chǎn)，通勤時(shí)間從40分鐘縮短至35分鐘，其價(jià)值是1.9萬美元，這是一筆切切實(shí)實(shí)花在人們住房上的錢，也代表著大都市周邊地區(qū)的一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移。
這對(duì)整個(gè)華盛頓特區(qū)來說意味著什么呢？我們使用的實(shí)際模型考慮的因素比上面的單一變量更多。在我們的模型中，我們估計(jì)在華盛頓特區(qū)中會(huì)有880億美元的轉(zhuǎn)移，能夠受益的一些地區(qū)如下圖所示。
因素2：多中心城市的通勤情況
但是還有另外的情況，比如，并不是所有人上班都要到市中心去。這是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。
在單一中心的城市，大部分人上班都是去市中心，比如華盛頓特區(qū)就是這樣的一個(gè)城市。那我們就再舉一個(gè)例子：菲尼克斯（Phoenix）。菲尼克斯是一個(gè)多中心的城市。大多數(shù)人都選擇開車去上班。開車到市中心的時(shí)間會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響與華盛頓特區(qū)是不同的。通過分析可以看出，開車到市中心的時(shí)間對(duì)于菲尼克斯的房產(chǎn)價(jià)值來說并不是一個(gè)很好的解釋變量（R=6%）。
那自動(dòng)駕駛汽車會(huì)對(duì)菲尼克斯這樣多中心城市的房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響嗎？會(huì)的。即使人們不去單一的城市中心上下班，人們的通勤時(shí)間也將仍然會(huì)受到影響。
建立一個(gè)多中心城市的模型很難，但是帶來的影響確實(shí)是真實(shí)的?？紤]到了城市中心以外的多個(gè)工作場(chǎng)所后，其能夠解釋的程度為70%。我們估計(jì)，在像菲尼克斯這樣多中心城市，自動(dòng)駕駛汽車將會(huì)引發(fā)大概80億美元的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移。能夠受益的一些地區(qū)如下圖所示。
因素3：公共交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響減弱
從歷史上看，公共交通便利會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生有利的影響。但隨著自動(dòng)駕駛汽車的普及，這種的有利影響將會(huì)大幅度減弱。雖然有人認(rèn)為，隨著公共交通采用自動(dòng)化技術(shù)，也會(huì)帶來更好的表現(xiàn)。雖然乘坐公共交通的體驗(yàn)變好了，但是公共交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響并不會(huì)因?yàn)槠洳捎米詣?dòng)駕駛技術(shù)而提升。
小結(jié)：房產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)扁平化
隨著時(shí)間的推移，由交通便利（如臨近地鐵公交、短途通勤）等產(chǎn)生的溢價(jià)將會(huì)轉(zhuǎn)移到交通不便（如長(zhǎng)途通勤，遠(yuǎn)離市中心）的住宅上。二者之間的價(jià)值將會(huì)趨于平緩。其變化軌跡如下圖所示：
結(jié)語：這只是遙遠(yuǎn)的未來？
關(guān)于這個(gè)問題，人們的態(tài)度各有不同。到達(dá)這樣的未來還需要多長(zhǎng)的時(shí)間？
在未來幾十年里，我們可能不會(huì)看到完全自主的L5汽車的大規(guī)模普及。但是，你仍舊需要對(duì)這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)保持警惕，原因有二：
1、是未來的預(yù)期，而不是當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)，推動(dòng)著資產(chǎn)價(jià)值的提升：資產(chǎn)價(jià)值是基于對(duì)未來事件的預(yù)期。在事情實(shí)際發(fā)生之前，我們就應(yīng)該能夠看到資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)發(fā)生了變化。這意味著房產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)在未來到達(dá)的5-10年前就會(huì)發(fā)生變化。也就是現(xiàn)在。
2、部分的自動(dòng)化已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了：雖然我們不會(huì)在很快的時(shí)間里看到100%的L5自動(dòng)駕駛汽車。但現(xiàn)在已經(jīng)有一些自動(dòng)化程度較低的汽車出現(xiàn)了。比如說特斯拉的自動(dòng)駕駛系統(tǒng)——有時(shí)被稱為L(zhǎng)2——已經(jīng)讓通勤變得更加舒適。這種技術(shù)將迅速擴(kuò)散到汽車市場(chǎng)中。你不需要完全的自主權(quán)來推動(dòng)這些變化。任何讓駕駛更愉悅的事情都會(huì)開始改變?nèi)藗儗?duì)空間距離的看法，從而影響人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。
