“成也蕭何，敗也蕭何”，這句話可能將在棚改貨幣化催熱的三四線城市逐漸得到印證。

2015年，中國棚戶區(qū)改造進入2.0升級版，補償模式由實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優(yōu)先，疊加樓市“去庫存”大背景，帶來了三四線城市房地產市場的“消費升級”，催生了手持大量現金的“拆二代”，房價也由此開始走高。

數據顯示，2008年至2013年，全國棚戶區(qū)改造開工量每年在200萬-300萬套左右，2015年至2017年一躍至600萬套以上水平；央行2018年前5月PSL新增4371億，相比去年同期多增1424億元，創(chuàng)下歷史新高。

與之相應，2018年5月，100個城市新建商品住宅成交均價12514元/平方米，三四線城市新房成交均價同比增幅達到11.8%。另外，三四線城市5月土地出讓金1654億元，環(huán)比增加66%，成交樓面均價、土地平均溢價率等增長率明顯高于一二線城市。

這種趨勢可能隨著棚改貨幣化的收緊而改變。6月25日，有傳聞稱國開行棚改貸款政策可能調整，國開行將棚改合同簽訂審批權限上收至總行，分支行新項目基本暫停審批。“貨幣化安置”也已慢慢從官方表述中淡出。

“未來通過PSL對棚改資金支持力度的有效性可能降低，貨幣化安置力度預計穩(wěn)中回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，但棚改政策可能會是漸進式轉向，不會全國一刀切，在棚改退席的下半年，三四線城市樓市將會趨冷。

貝殼研究院近期發(fā)布《2018年下半年房地產市場展望》報告顯示，三線城市住宅銷售面積同比增速在2016年上半年達到頂峰后開始回落，至2018年2月份低于5%水平，而三線城市房地產投資同比增速在2016年年中觸底后呈直線上升，至2018年2月增速約在20%左右。兩者的缺口預示著三四線城市存在的庫存風險。

許小樂分析，一二線城市樓市被嚴格管控，三四線城市迎來巨量棚戶改造補貼，即使開發(fā)商知道需求難以獲得長期支持，也不得不將市場重點布局在三四線城市，這種短期效應帶來的供需錯配，可能會對未來三四線城市房價和房源流通造成負面影響。

早在去年年底，貝殼找房首席經濟學家楊現領就曾預言，在棚戶區(qū)改造和貨幣化推動的三四線城市樓市異常繁榮難以為繼，2018年，房地產主戰(zhàn)場將會從三四線回歸重點二線。

按照計劃，2018年到2020年，中國還將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，其中2018年的目標為580萬套。